캐나다 정부에서 최근 과열 되고 있는 부동산 시장을 진정 시키기 위해 모기지 한도를 줄이는 스트레스 테스트 강화 정책을 2021년 6월1일 부터 시행 한다고 발표 하였습니다.
모기지 한도를 줄이게 된 배경은 낮은 모기지 이자율로 인하여 바이어들이 너무 많은 빚을 지게 되는 것을 사전에 방지하고, 부동산 버블이 생겨서 경제적 문제가 생기는 것을 사전에 예방하는 것이 주요 목적입니다.
이번에 시행하게 되는 모기지 스트레스 테스트 강화는
현재의 스트레스 테스트 기준인 4.79%에서 5.25%로 상향하여 적용하는 것으로 발표 하였습니다. 이 기준이 적용되면 20%이상의 다운페이를 하는 Uninsured 모기지에 대해서 현재 받을 수 있는 대출 한도가 4%정도 줄어들 것으로 예상 되어 집니다.
모기지 스트레스 테스트가 강화되는 정책이 도입 된다면 부동산 시장에 어떠한 영향이 있을까요 ?
예를 들어 100만불의 집을 20% 다운페이 하고 사는 경우 새로운 모기지 스트레스 기준을 적용하면 $45,000불 정도의 대출 한도가 줄어 드는 것으로 나타나고 있습니다. 대출 한도가 줄어든 만큼 주택을 구입할 수 있는 여력이 줄어들기 때문에 부동산 시장에는 부정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.
줄어든 대출 한도로 인하여 보다 저렴한 주택을 찾아 외곽으로 나가려는 수요는 증가 되고 외곽 지역의 주택들이 지금처럼 여전히 인기를 끌 것으로 예상이 됩니다.
대출 한도가 줄어든 만큼 주택보다 저렴한 콘도의 수요가 증가할 것으로 전망됩니다.
스트레스 테스트를 강화화는 정책을 시행한 후에도 계속 부동산 가격이 상승 한다면 정부가 고려할 수 있는 몇 가지 정책을 살펴 보겠습니다.
첫번 째로 투자 목적이 아닌 주거용 주택의 매매 이익에 대한 양도세를 부과하는 것 입니다. 현재는 내가 살고 있는 주택을 파는 경우 매매 차익이 아무리 많더라도 세금을 부과하지 않았습니다. 이 정책이 시행되면 부동산 시장은 급속히 냉각될 것 으로 보입니다. 그러나 이 정책은 시행될 확률이 많지 않습니다. 대부분의 캐나다 인들은 집 한채를 가지고 있기 때문에 이러한 제도를 도입한다면 반발이 클 것으로 예상되기 때문입니다.
두번 째로 모기지 대출기준의 강화 입니다.
이번 6월1일에 시행하는 스트레스 테스트를 강화하는 정책과 같이 TDS, GDS 비중을 높여 모기지 한도를 줄일 수 있습니다. 대출 자격 심사를 강화하여 모기지를 받을 수 있는 대상을 줄이는 정책입니다. 이 정책은 부동산 시장에 충격이 작으면서 가장 효율적으로 정부에서 사용할 수 있는 방법입니다.
서서히 대출한도를 줄여 가면서 부동산 시장의 반응여부에 따라 유연하게 사용할 수 있기 때문입니다.
세번 째로 토론토 외곽지 역의 외국인 투기세 15% 부과 입니다. 현재 런던, 원저와 같은 광역 토론토 외곽지역은 외국인 투기세를 부과하고 있지 않습니다. 이러한 지역에 외국인 투기세를 부과한다면 이 지역의 부동산 가격은 하락될 것으로 전망 됩니다.
네번 째로 가장 크게 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 정책은 이자율의 인상 입니다. 캐나다 중앙은행에서 기준금리를 2023년까지 인상하지 않는다고 하였지만, 기준금리를 인상하지 않더라도 모기지 대출금리는 인상할 수 있습니다. 현재 시중 주요 은행의 5년고정 대출금리는 1%대에서 2%대로 올라간 상태 입니다.
만약에 이자율이 3%이상으로 올라간다면 현재의 부동산 가격은 하락할 것이 확실합니다. 그러나 정부 입장에서도 부동산으로 인한 고용과 경제파급 효과를 무시할 수는 없습니다. 또한 많은 빚을 안고 주택을 구입한 중산층들에 대한 파산 우려가 있기 때문에 이자율을 올리는 정책을 성급히 시행할 것 같지는 않습니다.
캐나다 정부는 현재 부동산 가격의 급격한 상승에 대해서 우려를 나타내고 있습니다. 부동산 가격이 계속해서 상승 한다면 위에서 언급한 정책을 사용할 수도 있을 것입니다.