주택이나 콘도를 구매하시는 분들 중에 은행 융자 없이 현금으로 사시는 분들은 아주 적습니다. 대부분의 구매자들은 주택 구입가의 적게는 5%에서 많게는 50%정도 다운페이를 하고 나머지는 금융기관에서 모기지를 얻는 것이 일반적인 부동산을 구매하는 형식입니다. 즉 캐나다에서 모기지( Mortgage ) 란 콘도나 주택 를 사기 위하여 금융기관으로 부터 대출을 받는 것 을 말합니다.
이번 시간에는 모기지에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
모기지 얻는 방법으로는
- 일반 모기지 프로그램 : 직장이 있거나, 사업을 하는 경우에 소득을 증명할 수 있는 경우
- 이민자 프로그램 :이민온지 3년 이내로 35% 다운페이먼트 하는 경우 소득의 여부에 관계없이 대출해주는 모기지 프로그램입니다. 구입가의 65%까지 모기지 대출이 가능합니다. 많은 은행이 이민자 프로그램을 없애는 추세입니다.
- 비거주자/유학생 : 한국의 소득과 연계하여 대출 해주는 모기지 프로그램으로 캐나다에 수입이 없어도 한국에서의 수입이 증명되면 모기지 대출이 됩니다. 유학생인 경우 배우자의 소득을 증명할 수 있다면 가능합니다.
모기지의 종류에는
- 일반 모기지(Conventional Mortgage): 부동산 감정평가 금액의 80% 미만의 모기지
- 고부채 모기지(High Ratio Mortgage): 부동산 감정평가 금액의 80% 이상의 모기지 , 즉 다운페이먼트가 20% 미만
- 일반 Mortgage 이자율 보다 높으며 반드시 모기지 보험을 들어야 하므로 추가적인 비용이 들어 갑니다.
모기지 이자율은
- 고정금리(Fixed Rate)일정 기간동안 금리가 변동되더라도 정해진 금리로 모기지를 갚는 방법이다.
- 보통 고정금리는 주택 처분시 기존의 모기지를 새로 구입한 주택으로 모기지를 이전할 수 있습니다.
- 변동금리(Variable Rate)는 중앙은행에서 발표되는 금리에 따라 연동되어 수시로 바뀌는 모기지입니다.
- 보통 금리가 인상되리라 예상되면 변동금리를 고정금리로 전환하실 수 있습니다. 하지만 고정금리에서 변동금리도 바꾸는 것은 허용하지 않습니다.
이자율이 상승할 경우 변동금리이 유리하며, 반대로 이자율이 하락할 경우 고정금리가 유리합니다. 하지만 2 조건 모두다 계약기간내에 중도해약시 위약금을 내야합니다. 변동금리는 3개월 모기지의 이자분만 내면 되지만,고정금리는 잔여 계약기간의 금리차액을 모두 합산하여 위약금을 내야하므로 위약금이 변동금리 보다 큽니다.
- 이자율은 은행마다 상이하므로 여러은행을 비교한 후 가장 좋은 조건을 선택하셔야 합니다.
- 변동금리가 유리 한가 아니면 고정금리가 유리한지는 단정하기 어렵습니다. 미래의 경제 상황을 예측하기가 어렵기 때문입니다.
상환기간과 계약기간은
- 상환기간은 보통 10년, 20년, 25년, 30년 상환도 가능하며 계약시 정할 수 있습니다.
- 상환기간이 길 수록 매월 내는 모기지 금액이 작지만 그만큼 이자비용이 발생하며 개인의 재정상태를 고려하여 상환기간을 설정하셔야 합니다.
- 계약기간은 보통 5년 고정, 5년 변동, 3년 변동, 1년 고정등으로 계약시 개인의 상황에 따라 선택할 수있습니다.
- 계약기간이 끝난 경우에 계약을 연장하거나, 은행을 바꿀 수 있습니다.
- 은행에 따라 계약기간중 모기지 금액의 일부를 중도상환하는 것을 허용하는 경우 도 있습니다.
모기지 한도액 결정 기준 : GDS/TDS비율은 정부의 모기지정책에 따라 변동됩니다.
- GDS비율 (Gross Debt Service Rate): 모기지 월 상환금(원금 + 이자), 재산세의 1/12(월 평균 납부액) 월 난방 및 콘도 관리비의 50%를 합한 총액이 월평균 소득(세금 공제전 총액)의 32%~39% 를 넘지 않는 범위내에서 모기지 대출 금액이 결정
- TDS 비율 (Total Debt Service Rate):상기GDS 비율이 포함되는 항목( 모기지 월 상환금 + 월 재산세 + 월 난방 및 콘도 관리비의 50%)에 기타 월 납부부채(자동차 월 납부금, 신용카드 대금, 기타 부채)가 월 평균 소득의 40%~44%를 넘지 안는 범위내에서 모기지 대출금액이 결정
모기지 사전 승인
- 모기지 사전 승인은 받는 경우 이자률이 올라가도 변동전 이자률로 적용 받을 수 있는 장점이 있으며 주택이나 콘도 구입시 구매자의 가능한 예산을 미리 알아보는데 유용합니다.
- 콘도분양시 빌더가 요구하기도 합니다.
모기지를 받기 위한 소득 증명 서류
모기지를 받기 위해서 반드시 소득을 금융기관에 증명하여야 하며,개인에 따라서 추가 서류가 필요할 수 있습니다. 사전에 충분한 시간을 두고 준비하시는 것이 좋습니다. 다음과 같은 서류가 필요합니다.
- Job letter, Pay stubs-최근 3개월치
- Bank statement 최근 3개월 (월급 입금확인 목적)
- T4-최근 2년치,NOA-최근 2년치
- T1 General-최근 2년치
- Child Tax Benefit 내역
저희 팀은 많은 부동산 거래로 축척된 KNOW-HOW로 고객에 맞는 최적의 모기지를 찿아드립니다.