안녕하세요 Lee and Kim부동산입니다.
토론토 신규콘도를 분양받은 경우 계약시 계약금으로 지역에 따라 5천에서 2만불 정도의 계약금을 내고 계약이 확정되면 30일이내에 5%에서 계약금을 차감한 금액, 60일이후에 5%, 300일이후에 5% 등과 같이 Builder가 정한 날짜에 맞추어 20%의 중도금을 약 2년에 걸쳐 납부하여야 합니다. 중도금의 납부일정은 빌더마다 다르기 때문에 계약시 잘 살펴보세요. 영주권이나 시민권자가 아닌 경우는 35%의 중도금을 2년에 걸쳐 빌더의 정해진 일정에 맞추어 납입합니다. 계약금과 중도금을 납입하셨다면 입주시 나마지 잔금 80%를 빌더에게 납부하셔야 합니다. 대부분의 콘도 구매자들을 잔금을 금융기관으로 부터 융자를 받는데 이것을 모기지라고 합니다. 이번시간에는 콘도모기지에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다. 콘도모기지가 궁굼하신분은 끝까지 읽어 주세요.
토론토에서 콘도분양을 받으셨다면 가장 먼저 하는 것은 모기지 사전승인서 (Mortgage Pre -approval)를 받는 것 입니다.
모기지 사전 승인서는 정부에서 부동산 투기방지를 위해서 시행하는 정책중의 하나로 2년전 부터 시행해 오고 있습니다. 대부분의 빌더의 경우 콘도 매매계약서(APS)상 Financial Information 조항에 계약 후 10일에서 30일 이내에 충분히 잔금 납부능력이 있다는 것을 입증할 “Mortgage Pre -approval 서류를 요구합니다. 이를 지키지 못하는 경우에 계약을 취소될 수 있습니다.
평소 은행과 거래실적,년간소득, 신용점수등이 좋지 않으면 Pre-approval 받기가 쉽지 않습니다. 2년전 Stress Test 도입 등으로 까다로운 모기지규제로 인해 일부 은행들은 실제 대출하는 경우에 준하여 모기지 Pre-approval을 해 주는 경우도 생기고 있습니다. 일부 빌더는 TD, BMO, RBC와 같은 1차 금융기관의 모기지 사전승인서만 요구하는 경우도 있습니다.
Mortgage Pre-approval은 유효기간이 보통 90~120일 정도 됩니다. 빌더가 모기지 사전승인을 원하는 이유는 계약자가 재정적인 능력이 되는지를 보는 것 입니다. 모기지 사전 승인이 등기시 모기지 보장하는 것은 아닙니다. 분양콘도도는 3~4년 후에 모기지가 필요하기 때문에 등기시점이 되면 경제상황도 변하게 되므로 대출자격을 재심사 합니다. Pre-approval 받은 금리가 그대로 적용되지 않으며, 대출을 신청하는 시점에 다시 정하게 됩니다.
그럼 언제 분양 콘도의 모기지가 필요할까요 ?
계약금과 중도금 20%를 납입후 모기지는 등기가 이전되는 시점에 필요합니다. 보통 계약후 4~ 5년정도 되는 경우가 많습니다. 등기이전 시점에 좋은 금리로 모기지 대출을 받으려면, 충분한 소득 입증, 양호한 Credit Score가 중요한 요소입니다.
모기지를 받기 위해서 반드시 소득을 금융기관에 증명하여야 하며,개인에 따라서 추가 서류가 필요할 수 있습니다. 사전에 충분한 시간을 두고 준비하시는 것이 좋습니다. 다음과 같은 서류가 필요합니다.
- Job letter, Pay stubs-최근 3개월치
- Bank statement 최근 3개월 (월급 입금확인 목적)
- T4-최근 2년치,
- NOA-최근 2년치
- T1 General-최근 2년치
- Child Tax Benefit 내역
분양콘도 모기지를 받기위해서 준비하여야 할것은 무엇이 있을까요 ?
- 토론토에서 콘도분양을 받으시고 입주까지는 시간적인 여유가 있습니다. 금융기관에서 보통 2~3년간 세금 신고한 소득 자료를 요구합니다. 자영업자의 경우 소득 입증이 쉽지 않기때문에 계획을 가지고 최소 2년이상의 충분한 소득을 세무보고시 하시는게 모기지를 받는데 좋습니다.
- 좋은 Credit Score가 필요합니다. 크레딧 점수는 하루 아침에 만들 수 있는 것이 아니기 때문에 700점 이상의 좋은 Credit Score를 유지하기 위해서는 연체없이 제때에 각종 공과금, 신용카드대금을 결제하시고, 과도한 채무기록 등이 없도록 꾸준히 관리 하는 것 이 필요합니다.
- 가지고 있는 빚이 많은 경우 융자 받을 수 있는 금액은 줄어듭니다. 특히 차량할부금 이나 차량 리스의 경우에 모기지의 대출금액이 줄어들기 때문에 모기지를 받으신후 차량할부나 리스를 하시는 것이 좋습니다.
- 모기지 다운페이에 근거를 가지고 계셔야 합니다. 90일 이상 본인통장에 자금이 있었던 것을 요구하는 은행도 있으며, 친지나 부모로 부터 자금을 받았을 경우에 근거자료을 은행에 제출하셔야 합니다.
- 등기일정 보다 여유를 가지고 모기지 전문가와 상담하셔야 합니다. 일정이 너무 촉박하면 모기지 선택의 폭이 적어질 수 있습니다.
참고로
전매콘도를 사는 경우 전매가격이 아니라 원계약금액을 기준으로 하기 때문에 차액만큼 추가적인 자금이 필요할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
시세 감정 통하여 분양가격 보다 감정가가 높은 경우 담보 여력(Equity)이 생기게 됩니다. 이경우 그만큼 Home Equity Line of Credit(HELOC)을 받으실 수 있으며, 이 금액을 투자나 집수리등 다른 용도로 활용할 수도 있습니다.
저희 팀은 많은 콘도거래 경험을 바탕으로 고객여러분 모두에게 최적의 모기지를 받을 수 있도록 최선을 다하겠습니다.