옥빌/벌링턴 지역의 주택매입이나 토론토 콘도를 분양 받는 경우 항상 관심사는 모기지가 올라갈지 아님 내려갈지 모든 분들이 궁금해한다. 요번 블러그에서는 2019년 모기지 전망에 대해 간단히 요약해 보았다.
캐나다는 미국의 영향을 제일 가까이서 받는다. 지난 2018년 12월 미국의 연방기준금리는 0.25% 오른 2.5% 가 되었고, 미국 내 전문가들은 2020년까지 3.5% 수준으로 오를 것이라 예측하고 있다.
- 이에 따른 영향으로 캐나다 중앙은행도 2018년12월 대출금리의 기준이 되는 over night rate*(시중은행이 Bank of Canada에서 돈을 빌릴 때 적용 받는 이자율)을 0.25% 올려 이제 기준율은 1.75%가 되었다. 따라서 시중은행의 우대금리라고 하는 prime rate 은 현재 3.7% 이다. ( 유일하게 TD은행은 prime rate 가 4.10% 로 다른 은행보다 현재 0.15% 높다).
캐나다 기준금리는 올 하반기에도 최소 한두 차례 더 오를 것으로 전망한다.
- 단, 이자율 급등에 따른 피해를 최소화하기 위해 디스카운트 폭으로 강약을 조절하리라 예상된다. prime rate 이 오른만큼, 대신 디스카운트 폭을 넓혀 이자가 오른 부담감을 줄이려는 방법이다. 시중 몇몇 은행에서 디스카운트 폭을 종전의 prime – 0.7% 에서 prime – 0.95% 로 늘린 것이 바로 그 내용이다. 이는 마치 국가에서 새로운 법을 만든 뒤 집행에 앞서 공고를 내고 홍보기간을 거치는 모습이라 할 수 있다. 결국 이 디스카운트 폭도 제자리를 찾아 줄어들 것이다.
- 만일 prime rate 이 4.5% 선에서 안정을 찾는다면 예상되는 안정된 디스카운트폭을 감안해 대략 prime – 0.35% = 4.15% 가 다가올 5년변동상품의 이자율이 되지않을까 조심스럽게 전망할 수 있다. ‘이자가 그동안 꽤 올랐지만 아직도 나는 3% 미만의 모기지 이자율로 대우받고 있어서 큰영향이 없었다. 이자가 오른 실질적인 변화는 아직 크지 않다’고 생각하신 분들도 이때쯤 정말 확연한 차이를 느끼게 될 것이다.
만일 부동산 투자를 고려하는 상황에서 모기지를 얻는 전제로 매월 갚아야하는 모기지를 예측할 때, 적용하는 이자를 4% 미만으로 예상치를 잡는다면 큰 낭패를 볼 수 있다는 의미다. 대부분의 모든 관련 전문가가 이자율은 향후 2년여동안 지속적으로 오른다고 말하고 있다. 낮은 이자율의 기대 속에서 큰 금액의 모기지를 짊어지신 분들은 이제라도 철저한 출구전략을 세워야 할 때다.