캐나다에서 은행융자 ( Mortgage ) 란 벌링턴/옥빌 지역의 주택이나 토론토 콘도를 사기 위하여 금융기관으로 부터 대출을 받는 것 을 말합니다. 이번 블러그에서는 모기지에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
모기지 얻는 방법으로는
- 일반 모기지 프로그램 : 직장이 있거나, 사업을 하는 경우에 소득을 증명할 수 있는 경우
- 이민자 프로그램 :이민온지 5년 이내로 35% 다운페이먼트 하는 경우 소득의 여부에 관계없이 대출해주는 모기지 프로그램입니다. 구입가의 65%까지 모기지 대출이 된다.
- 비거주자/유학생 : 한국의 소득과 연계하여 대출 해주는 모기지 프로그램으로 캐나다에 수입이 없어도 한국에서의 수입이 증명되면 모기지 대출이 된다. 유학생인 경우 배우자의 소득으로도 가능하다.
모기지의 종류에는
- 일반 모기지(Conventional Mortgage): 감정평가 금액의 80% 이내 모기지.
- 고부채 모기지(High Ratio Mortgage): 감정평가 금액의 80% 이상의 모기지 , 즉 다운페이먼트가 20% 미만으로 일반 Mortgage 이자율 보다 높으며 반드시 모기지 보험을 들어야 한다.
모기지 이자율은
- 고정금리(Fixed Rate)과 변동금리(Variable Rate)
- 이자율이 상승할 경우 고정금리가 하락하는 경우 변동금리이 유리
- 계약기간내에 중도해약시 페널티가 있다. 변동금리는 3개월 모기지의 이자분만 내면 되지만,
- 고정금리는 잔여계약기간의 금리차액을 모두 합산하여 벌금을 내야하므로 벌금이 변동금리 보다 크다.
- 변동금리로 계약을 했다가 고정금리로 변경은 가능하지만, 고정금리에서 변동금리로 변경은 안된다.
- 이자율은 은행마다 상이하므로 여러은행을 비교한 후 가장 좋은 조건을 선택
상환기간과 계약기간은
- 상환기간은 보통 25년, 10년, 20년, 30년 상환도 가능하며 계약시 정할 수 있습니다.
- 상환기간이 길 수록 매월 내는 모기지 금액이 작지만 그만큼 이자비용이 발생
- 개인의 재정상태를 고려하여 상환기간을 설정할 수 있다.
- 계약기간은 보통 5년 고정, 5년 변동, 3년 변동, 1년 고정등으로 계약시 개인의 상황에 따라 선택
- 계약기간이 끝난 경우 계약을 연장하거나, 은행을 바꿀 수 있다.
- 계약기간중 모기지의 일부를 상환하는 것을 허용하는지 여부도 확인
모기지 한도액 결정 기준 : GDS/TDS비율은 정부의 거시정책에 따라 변동
- GDS비율 (Gross Debt Service Rate): 모기지 월 상환금(원금 + 이자), 재산세의 1/12(월 평균 납부액) 월 난방 및 콘도 관리비의 50%를 합한 총액이 월평균 소득(세금 공제전 총액)의 32%~39% 를 넘지 않는 범위내에서 모기지 대출 금액이 결정
- TDS 비율 (Total Debt Service Rate):상기GDS 비율이 포함되는 항목( 모기지 월 상환금 + 월 재산세 + 월 난방 및 콘도 관리비의 50%)에 기타 월 납부부채(자동차 월 납부금, 신용카드 대금, 기타 부채)가 월 평균 소득의 40%~44%를 넘지 안는 범위내에서 모기지 대출금액이 결정
모기지 사전 승인 : 미리 승인을 받아놓는 것이 구매예산을 정하는데 큰 도움이 된다.
- 모기지 사전 승인은 받는 경우 이자률이 올라가도 변동전 이자률로 적용 받을 수 있는 장점이 있다.
- 주택이나 콘도 구입시 구매자의 가능한 예산을 산정할 수 있다.
- 신규 콘도분양시 빌더가 요구하는 경우도 있다.