8월에 들어서도 금리인하의 효과는 크게 나타나고 있지는 않는데요. 단독주택과 타운하우스 시장은 안팔리던 매물이 서서히 팔리면서, 회복되는 조짐이 여러지역에서 감지되고 있습니다.
그동안 주로 실수요자들 위주로 저가의 집들이 많이 팔렸는데요. 8월에 들어서면서 옥빌이나 벌링턴 지역에서 200만불 이상의 주택이나 130만불 이상의 고급 타운하우스들이 예전보다도 잘 팔리고 있습니다.
3번의 금리인하로 고급주택의 수요가 늘어난것으로 보이는데요. 추가적인 금리하락으로 인해서 가격상승을 우려한 바이어들이 서둘러 주택을 매입한 것으로 보입니다. 하지만 광역 토론토 서부 지역 콘도시장은 여전히 부진한 모습을 보이고 있어서 콘도투자자들의 시름이 깊어지고 있습니다.
광역토론토 서부지역 부동산 자료를 분석하기에 앞서서, 부동산 시장에 영향을 미치는 주요뉴스를 몇 가지 살펴 보겠습니다.
캐나다의 헤드라인 인플레이션이 7월에 2.5%로 하락하면서, 인플레이션이 어느정도 안정권에 들어갔지만, 캐나다는 그동안 높은 금리로 인해서 기업은 어려워지고, 실업율이 증가하면서, 소비지출이 줄어들고 있는 경기침체를 보이고 있습니다.
이로인해서, 캐나다 대도시에서 심각한 경기 침체 수준의 실업률을 보이고 있는데요. 캐나다의 실업율은 7월에 6.4%에서 8월말 현재 6.6%를 기록하고 있으며. 특히 토론토 지역은 실업율이 8%로 올라가면서 아주 높은 수준을 유지하고 있습니다.
토론토 지역은 높은 생활비와 높은 실업률 속에서, 수 많은 주택 소유자들이 모기지를 갚지 못하고 있는데요. 특히, 2024년 2분기 말 기준으로 온타리오 주에서 3,000명 이상의 가정이 모기지를 갚지 못하는 “심각한 연체”에 빠져 있다고 Equifax® Canada가 발표하였습니다. 일반가정의 모기지 연체율은 증가하는 추세를 보이고 있습니다.
토론토 지역의 렌트가격이 지난해와 비교해서 7% 하락했는데요. 신규 콘도의 완공이 늘어나고, 유학생과 임시비자가 줄어들면서 렌트의 수요가 줄었기 때문입니다. 렌트가격의 하락은 부동산 가격에 부정적인 영향을 주고 있는데요. 특히 콘도가격에 큰 영향을 주고 있습니다.
캐나다 중앙은행은 경기침체를 방지하고 부동산 경기를 부양하기 위해서 금리인하를 지속적으로 단행할 것으로 전망이 되고 있는데요, 현시점에서 금리를 인하하더라도, 캐나다 경제 전반에 걸친 경기침체로, 부동산 수요가 빠른 시일내에 회복되기는 힘들 것으로 예상되고 있습니다.
하지만 금리인하의 횟수가 늘어나면서 토론토 지역의 부동산 시장은 2025년 부터는 서서히 회복할 것으로 많은 전문가들이 긍정적인 전망을 내놓고 있습니다.
이번시간에는 2024년 8월 통계자료를 바탕으로 광역 토론토 서부 지역에 위치한 옥빌, 벌링턴, 미시사가, 밀튼 지역의 부동산 거래동향을 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
먼저 부동산 가격 동향을 살펴볼께요.
그래프에서 보듯이 가격동향을 나타내는 HPI 인덱스가 최근 몇 달동안 모든 지역에서 하락세를 나타내고 있는데요.
대부분의 지역에서 4월이후로 하락세를 보이고 있고요, 1년전과 비교해서 옥빌이 7.72% 하락, 밀튼이 6.15%하락, 미시사가는 5.26% 하락 했습니다. 유일하게 벌링턴 지역은 지난해와 비교해 1.24% 상승을 기록 했는데요. 벌링턴 지역은 다른 지역보다 재고수준이 낮고 수요가 많아, 오히려 가격이 상승한 것으로 나타나고 있습니다.
부동산 시장을 분석할때 가장 많이 언급되는 것이 SNLR 인데요. 이것은 리스팅 매물이 일정기간 동안 얼마나 팔리는지를 나타내는 지표입니다.
대부분의 지역에서 SNLR지수가 40%대를 나타내고 있는데요. 이것은 바이어가 절대적인 우위를 보이는 시장을 의미하고 있습니다.
특히, 옥빌과 미시사가는 SNLR이 40% 미만으로 내려가면서 바이어가 절대적으로 유리한 시장을 보이고 있습니다. 옥빌이 38.1%, 미시사가는 39.8%를 나타내고 있어서, 부동산 가격이 추가로 하락할 확율이 높아지고 있습니다. 옥빌, 미시가가 지역에서는 집주인들이 집을 파는데 점점더 어려움을 겪고 있으며, 실제로 10채의 집이 매물로 나오면 팔리는 집은 3채가 안되고 있습니다.
벌링턴 지역의 SNLR지수는 48.9%로 유일하게 바이어와 셀러가 균형을 보이고 있습니다. 밀튼은 SNLR지수가 43.6%로 재고가 늘어나면서 바이어 마켓으로 전환 되고 있습니다.
현재 상황을 보면, 광역 토론토 서부지역은 재고가 늘어나면서 SNLR지수가 점점 낮아지고 있는데요. 9월에 단행된 추가적인 금리인하로 주택 수요의 증가가 없다면, 가격하락의 트랜드는 계속 될 것으로 전망됩니다.
8월 거래량과 재고를 볼까요.
부동산 가격을 예측하는 방법으로는, 구매 가능한 재고가 얼마나 있는지를 판단의 기준으로 삼는 경우가 많습니다.
8월 월 재고수준은 옥빌이 3.5개월,벌링턴 2.5개월 밀튼이 2.5개월, 미시사가가 3.3개월을 나타내고 있는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼 모든 지역에서 재고가 늘어나고 있는 트렌드를 보이고 있습니다.
8월 거래량을 살펴보면, 옥빌이 181건, 벌링턴 156 건, 미시사가 466건, 밀튼이 131건 으로 대부분의 지역에서 거래가 줄고 있습니다.
최근에는 거래량이 감소하면서, 바이어들은 추가하락을 우려해 리스팅 가격 보다 훨씬 낮은 가격으로 오펴하는 경향이 있는데요. 반면에 집주인들은 금리인하로 인해 부동산 가격이 상승할 것을 예상하면서 거래가 잘 이루어 지지 않고 있는 모습을 보이고 있습니다.
8월 신규매물을 보면요
옥빌이 496건, 벌링턴 358건, 밀튼 302건, 미시사가 1169건으로 신규 매물은 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 거래가 줄어들고, 가격이 하락하면서, 많은 집주인들이 10월 금리인하 이후로 리스팅을 연기하거나, 부동산 가격이 상승할때까지 리스팅을 보류 하는 것으로 보입니다.
8월 재고를 보면요.
옥빌은 956건, 벌링턴은 643건, 밀튼은 443건, 미시사가는 2015건으로 신규 매물이 감소 하면서 7월보다 재고는 소폭으로 줄어들었습니다. 하지만 대부분의 지역에서 여전히 높은 수준의 재고를 보이고 있어, 가격상승의 걸림돌이 되고 있습니다.
8월 부동산 거래가격을 볼께요.
옥빌 부동산 평균 거래 가격은 $143만0334로 지난달과 비교해서 3.2% 하락했고요, 1년전과 비교하면 4.2% 하락했습니다.
옥빌 부동산 가격은 상승과 하락을 반복하고 있는데요. 지난해와 비교해 단독주택이 1.9%하락, 타운하우스는 지난해와 비교해 큰 차이를 보이지 않고 있습니다.
벌링턴 부동산 평균 거래가격은 $ 117만 8천 429로 지난달과 비교해 4.4% 상승했고요, 1년전과 비교하면 8.5% 상승했습니다.
벌링턴 지역은 거래가격이 상승했는데요. 지난해와 비교해 단독주택이 8.3% 상승, 타운하우스가 4.9% 상승했습니다.
미시사가 부동산 평균 거래가격은 $104만 4천 543로 지난달과 비교해 0.2% 상승했고요, 1년전과 비교해서 1.2%하락을 보이고 있습니다. 미시사가 지역은 최근 몇 달동안 하락세를 보이고 있는데요. 지난해와 비교하면 단독주택은 2.4% 상승, 타운하우스는 4.6% 상승했습니다.
밀튼 부동산 평균 거래가격은 $106만 4천 460로 지난달과 비교해 보면 2.3% 하락했는데요, 1년전과 비교해 보면 1.8% 하락했습니다.
밀튼 부동산은 최근 몇달동안 하락세를 보이고 있는데요, 지난해와 비교해 단독주택은 2.7% 하락, 타운하우스는 8%하락을 보이고 있습니다.
옥빌이나 벌링턴 지역의 주민들은 생활수준이 다른 지역 보다 높아서, 꼭 팔아야 하는 경우를 제외하고는 가격이 오를 때까지 기다리는 경향이 있는 데요, 금리인하의 영향으로 9월에 들어서면서 고급 주택들의 판매가 늘어나는 추세를 보이고 있습니다.
벌링턴 지역을 제외한 전반적인 부동산 시장의 분위기는, 거래가 줄고, 재고가 늘면서 가격이 하락하는 경향을 보이고 있지만, 가격의 하락폭이 크지는 않습니다.
지금까지 3번에 걸쳐 0.75% 금리인하가 있었는데요. 부동산 시장에서는 주목할 만한 변화는 감지되지 않고 있습니다. 가을 부동산 시장은 부동산 가격의 큰 변화가 없는 보합세를 유지할 것으로 보입니다.
2024년에는 2 번의 금리인하 발표가 남아 있는데요. 특별한 상황이 발생하지 않는다면 10월과 12월에 금리인하가 있을 것으로 예상되고 있습니다. 지금의 상황은 캐나다 경제가 전반적으로 힘든 것은 사실이지만, 금리의 하락폭이 늘어나면서 부동산 가격은 년말이나 2025년 부터는 상승할 것으로 예상되고 있습니다.
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