연방 모기지 공사의 2021년 3월 발표 자료에 의하면 캐나다 대부분의 지역의 부동산 시장이 과열 되었다고 발표 하고 있습니다. 2020년 하반기 부터 시작한 캐나다 부동산 시장의 과열 현상은 부동산의 가격을 급격히 상승 시키고 있습니다.
최근 연방 모기지 공사는 토론토, 해밀턴, 오타와 부동산 시장이 실제 가치보다 과도하게 평가 되어, 부동산 가격하락의 위험이 크다고 경고하였습니다.
이러한 뉴스를 접할 때마다 많은 분들이 걱정하는 것이 토론토 콘도나 부동산 시장에 버블이 너무 많아 내가 소유하고 있는 부동산이나 투자한 콘도가 폭락할 수 있다는 두려움이 생기게 됩니다.
토론토 부동산 시장의 최근의 가격 상승은 부동산 버블이라고 말할 수 있을까요 ?
최근의 부동산 가격의 상승은 과거의 부동산 상승과는 성격이 다른 점이 많습니다. 가장 큰 차이점은 투기에 의한 가격의 상승 요인 보다는 실수요의 증가에 의해서 발생하고 있습니다. 재택 근무로 인해서 토론토 좁은 콘도나 답답한 대도시에 살 필요가 없어졌기 때문 입니다. 코로나로 인해서 보다 넓은 주거 공간을 찾아서 외곽으로 나가는 실 수요자에 의해서 부동산 가격이 상승 하고 있습니다.
토론토 부동산 시장의 가격은 폭락할까요 ?
최근 캐나다 중앙은행의 발표에 의하면 코로나가 종식되고 안정화 되는 2023년 까지는 중앙은행의 기준 금리를 0.25로 고정 한다고 발표하였습니다.
정부 입장에서는 부동산 가격의 상승을 억제하려는 것 보다는 캐나다 경제의 회복을 우선 한다는 메시지로 보아야 할 것 같습니다.
하지만 캐나다 정부는 현재의 부동산 가격의 상승을 억제하는 정책을 쓸 수는 있을 것입니다.
정부에서 쓸 수 있는 정책 중 생각해 볼 수 있는 것은 모기지 정책입니다. 모기지의 대출 한도를 줄이는 정책을 쓸 가능성이 높습니다. 대출 한도를 줄여 투기를 예방하는 정책입니다. 이자율을 높이는 정책은 캐나다 중산층에게 심각한 영향을 주기 때문에 급격히 이자율을 높일 것 같지는 않습니다. 이미 시행 예정으로 있는 빈집세도 가격 상승을 억제하려는 정책의 하나 입니다.
최근에 1가구 1 주택자에 대해서 양도세를 부과해야 된다는 논의가 나오고 있지만 실현되기는 어렵습니다. 대부분의 주택 소유자 들은 한개의 주택을 소유하고 있으며 양도세로 인하여 주택을 팔려고 하지 않을려고 할 것 이기 때문 입니다. 이는 부동산 시장에 공급을 줄여 오히려 역효과가 날 수 있기 때문 입니다.
캐나다는 이민자의 나라 입니다. 정부의 발표에 의하면 매년 40만 이상의 이민자를 받아 들인다고 발표 하였습니다. 이민자들은 토론토 부동산 시장을 받쳐주는 큰 축입니다. 40만 이민자중 15만 정도가 온타리오에 정착하는 것으로 예상됩니다.
캐나다 사는 사람들의 63%가 향후 6개월간 부동산 가격이 상승할 것으로 생각하고 있으며,
백신이 정상적으로 보급이 완료되고, 이민자들과 유학생들이 정상적으로 들어 온다면 주택과 콘도의 수요가 늘어나기 때문에 토론토 부동산 가격의 하락은 기대하기 힘듭니다.
하지만 토론토 부동산이 긍정적인 측면만 있는 것은 아닙니다. 가계 부채가 급격히 증가하고 있습니다. 토론토의 경우 소득의 67.6%를 주택을 소유하는 비용으로 사용하는 것으로 나타나고 있습니다. 주택 가격의 상승은 주택을 구입하는 바이어에게 모기지 부담을 증가 시키고 있습니다. 소득에서 모기지가 차지하는 비중이 높을수록 조그만 외부의 충격에도 부동산 가격이 하락할 수 있기 때문입니다.
캐나다의 실업률도 2021년 1월 9.4%에서 2월 8.2%로 줄었지만 여전히 높은 수치 이며, 캐나다의 GDP성장도 나아지고는 있지만 여전히 마이너스 성장을 하고 있습니다.
이러한 부정적인 요인도 있지만, 토론토 부동산 시장은 이민자의 유입으로 인하여 급격한 하락 보다는 가격 상승률이 완화되는 방향으로 가지 않을까 조심스럽게 전망해 봅니다.
