1. 캐나다 부동산 시장, 지금 어떤 상황일까요?
캐나다 부동산 시장이 요즘 좀 조용하죠? 4월 전국 통계를 보면 그 이유를 알 수 있어요 . 주택 판매량이 눈에 띄게 줄었어요. 2025년 4월 판매량은 2020년 팬데믹 때와 2009년 금융 위기 이후 가장 낮은 수준이라고 해요 . 지난 몇 년 동안 장기 평균에도 훨씬 못 미치는 판매량을 기록하고 있습니다.
반면에 시장에 나와 있는 주택, 즉 재고는 늘어나고 있어요 . 특히 지난 몇 년 사이 5개월 이상의 재고를 보이는 것은 처음이라고 하네요 . 이건 팔려는 사람은 많은데 사려는 사람이 적다는 뜻이겠죠 . 이런 상황은 곧 집값에도 영향을 줄 것 입니다.
판매량을 신규 매물 대비 비율로 봐도 알 수 있어요 . 4월의 판매량 대비 신규 매물 비율은 2019년 1월 이후 두 번째로 낮았고, 5월은 그보다 훨씬 낮았어요 . 현재 약 46% 수준인데, 캐나다 부동산 협회(CREA) 기준으로는 45% 아래가 매수자 시장이라고 하니, 곧 매수자 시장에 진입할 가능성이 높다고 해요 . 전국 평균 집값도 작년 4월보다 3.9% 하락했고, 최고점 대비 16.7%나 떨어졌어요 . RBC와 TD 같은 대형 은행들도 2025년에 캐나다 집값이 더 떨어질 거라고 전망하고 있습니다.
2. 집 사는 것보다 세 사는 게 더 나을까요?
지금 캐나다에서 집을 사는 게 좋을지, 아니면 세를 사는 게 좋을지 고민하는 분들이 많으실 거예요. 평균 모기지 상환액과 평균 임대료를 비교해보면 어떤 상황인지 알 수 있답니다 . 평균 집값에 20% 다운페이먼트를 했을 때 평균 모기지 상환액은 월 2,855달러 정도라고 해요 . 물론 처음 집을 사는 분들은 20% 다운페이먼트가 어려워서 실제 부담은 더 클 수 있습니다.
이에 비해 전국 평균 임대료는 월 2,127달러 정도예요 . 모기지 상환액과 비교하면 한 달에 750달러 이상 차이가 나죠 . 집을 소유하면 모기지 외에도 유지 보수 비용 등이 추가로 들기 때문에 실제 차이는 더 벌어진다고 볼 수 있습니다.
이런 데이터를 바탕으로 계산한 임대 대비 구매 비율은 26.6%라고 해요 . 이 비율이 20%를 넘으면 임대하는 것이, 15% 이하면 구매하는 것이 유리하다고 알려져 있어요 . 현재 캐나다에서는 이 비율이 훨씬 높으니, 통계적으로는 아직까지는 집을 사는 것보다 임대하는 것이 더 유리하다고 할 수 있겠죠 . 앞으로 이 비율이 구매가 유리한 수준까지 내려오려면 아직 갈 길이 멀어 보입니다.
3. 부동산 데스 크로스, 정말 올까요?
부동산 시장에서 ‘데스 크로스’라는 말을 들어보셨나요? 주식 시장에서 쓰는 용어인데, 부동산에서는 보통 재고량은 늘고 가격은 떨어지는 현상을 말하는 것 같아요 . 지금 캐나다 부동산 시장에서 이 데스 크로스가 나타날 가능성이 높다고 합니다.
재고량과 평균 가격의 관계를 보면 알 수 있어요 . 2017년처럼 재고가 줄어들면 가격이 크게 오르는 것을 볼 수 있었죠 . 이건 공급과 수요의 법칙 때문이에요 . 재고가 적으면 사려는 사람이 많아 가격이 오르는 거죠. 하지만 지금은 정반대 상황입니다.
재고량이 늘어나고 평균 가격이 하락하고 있어요 . 이 그래프를 보면 재고가 늘어날수록 가격은 내려가는 반비례 관계가 명확하게 나타나요 . 재고량과 평균 가격 선이 교차하면서 데스 크로스가 일어나는 거죠 . 전문가들은 이 현상이 몇 달 안에 현실화될 거라고 예상하고 있습니다.
4. 정치인들은 왜 솔직하게 말하지 않을까요?
캐나다 부동산 시장에 대해 정치인들이 명확하게 답변하지 않는다는 비판이 있어요 . 한 기자는 총리에게 집값이 내려가길 원하냐고 질문했지만, 총리는 명확한 답변을 피했어요 . 주택부 장관은 집값을 유지해야 한다고 말했다고 합니다.
총리는 집값 문제가 시간과 다양한 종류의 주택과 관련되어 있어서 단순히 ‘예’, ‘아니오’로 답하기 어렵다고 설명했어요 . 새로운 주택에 대한 GST를 인하해서 신규 주택 가격을 낮추고, 개발 부담금을 줄여서 향후 5년간 지어질 주택의 비용을 낮출 계획이라고 말했습니다.
하지만 이런 조치들이 전체 집값 수준에 영향을 줄 만큼 충분하지는 않다고 스스로도 인정했어요 . 젊은 캐나다인들에게 중요한 것은 소득 대비 집값이 내려가서 affordability (구매력)이 올라가는 것이라고 덧붙였고요 . 많은 사람들은 이런 답변이 명확하지 않고 정치적인 답변이라고 생각하는 것 같아요 . 솔직하게 집값이 내려가야 한다고 말해야 한다는 의견도 많습니다.
5. 캐나다 주택 시장, 세금 부담은 얼마나 될까요?
캐나다에서 집을 소유하는 것이 부담스러운 이유 중 하나는 바로 높은 세금 때문이에요 . 특히 재산세 인상이 심각하다고 하네요 . 한 타운하우스의 경우, 3년 전에 6,500달러였던 재산세가 거의 10,000달러까지 올랐다고 해요 . 이건 한 달에 300달러 이상 세금으로 더 내야 한다는 뜻입니다.
이렇게 재산세가 오르는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 도시들이 재정적으로 어렵고 고용된 공공 부문 직원들이 늘어나면서 그 비용을 세금으로 충당해야 하기 때문이라고 설명해요 . 결국 집주인들이 이런 비용을 부담하게 되는 것이죠 .
집값은 떨어지는데 세금 부담은 늘어나는 상황이니, 주택 소유자들의 어려움이 커지고 있다고 할 수 있어요 . 특히 모기지 금액보다 집값이 더 떨어지는, 이른바 ‘수중(underwater)’ 상태에 빠지는 경우도 생기고 있습니다.
6. 집값 폭등, 캐나다가 다른 나라보다 심했을까요?
지난 25년 동안 캐나다 집값은 얼마나 올랐을까요? 다른 나라들과 비교해보면 캐나다의 상황이 얼마나 심각했는지 알 수 있어요 . 2000년부터 현재까지 25년간 주택 가격 지수 변화율을 보면, 캐나다가 553%나 상승했어요 . 이건 다른 나라들과 비교했을 때 가장 높은 상승률입니다.
예를 들어, 주택 시장이 불안정하다고 알려진 호주도 같은 기간 동안 캐나다보다 상승률이 낮았어요 . 미국은 192% 상승에 그쳤고요 . 이렇게 집값은 폭등했는데, 캐나다의 소득 상승률은 이에 미치지 못했습니다.
그래서 집값만 놓고 봐도 캐나다가 가장 비싸지만, 소득까지 고려하면 실질적인 주택 구매력은 훨씬 더 낮다고 할 수 있답니다 . 이는 지난 25년간 캐나다 주택 시장이 얼마나 비정상적으로 성장했는지를 보여주는 중요한 지표라고 볼 수 있어요.
7. 콘도 시장, 정말 무너지고 있을까요?
토론토 같은 대도시의 콘도 시장은 어떤 상황일까요? 최근 콘도 시장이 특히 좋지 않다는 이야기가 많아요 . 콘도를 보여주기 위해 건물 외부에 설치된 수많은 락박스 사진을 보면 얼마나 많은 매물이 나와 있는지 짐작할 수 있어요 . 마치 전깃줄에 새들이 앉아있는 것 같다고 묘사될 정도였습니다.
이렇게 매물이 많다는 것은 콘도 시장이 매우 약하다는 것을 의미해요 . 특히 토론토 광역권의 콘도 시장이 그렇다고 해요 . 콘도 가격이 전체 주 평균 가격을 낮추는 데 영향을 주고 있습니다.
콘도 시장은 주로 투자자들이 많이 들어오는 시장인데, 최근에는 콘도피 (관리비)가 계속 오르고 있어요 . 정부 물가 상승률보다 훨씬 높은 실질 물가 상승률을 반영해서 오르기 때문에 부담이 크죠 . 임대료가 하락하는 추세인데, 높은 콘도피 부담까지 더해지니 투자자들에게 매력적인 환경이 아니라고 볼 수 있어요 . 일부에서는 콘도 시장이 붕괴하고 있다고까지 말하고 있습니다 .
8. 캐나다 경제, 부채 버블 위에 서 있나요?
캐나다 경제가 부채 버블 위에 위태롭게 서 있다는 분석도 있어요 . 캐나다 가계 부채는 3조 달러에 달하며, 이 중 대부분이 모기지 부채라고 해요 . 이는 GDP 대비 역대 최고 수준이라고 합니다 .
가계 부채가 이렇게 높다는 것은 경제에 큰 위험 요소가 될 수 있어요 . 특히 대형 은행들은 이런 가계 및 민간 부채에 대한 익스포저가 매우 높다고 해요 . 만약 이 부채가 문제가 되면 은행들도 큰 타격을 입을 수 있습니다.
높은 가계 부채는 사람들이 소비할 여력을 줄이고 있어요 . 실질적인 인플레이션을 고려하면 사람들의 구매력은 계속 떨어지고 있다고 해요 . 이는 주택 시장뿐만 아니라 전체 경제에 부정적인 영향을 미치죠 . 과거 2008년 금융 위기 때 미국은 가계 부채를 줄였지만, 캐나다는 오히려 부채가 급증했어요 . 캐나다 경제가 과거처럼 상품 기반 경제에서 벗어나 부채 버블에 의해 움직이는 경제가 되었다는 분석도 있습니다.
9. 외국인 투자자, 다시 돌아올까요?
캐나다 정부는 주택 시장 안정을 위해 외국인 구매자 금지 정책을 시행했어요 . 이 정책에 대해 여러 의견이 분분해요. 일부에서는 외국인 투자자들이 집값 상승의 원인이었다며 금지 조치가 옳다고 말하지만 , 다른 한편에서는 이 정책을 해제해야 한다는 전문가 의견도 나오고 있습니다.
하지만 외국인 구매자 금지 정책을 해제한다고 해서 과거처럼 외국인 투자자들이 다시 대거 유입될지는 미지수라고 해요 . 왜냐하면 캐나다 주택을 많이 구매했던 아시아 국가들의 주택 시장 상황도 좋지 않고, 그쪽도 부채 문제가 심각하기 때문입니다.
아시아 투자자들은 이미 본국에서 부채 관련 어려움을 겪고 있기 때문에, 캐나다나 미국, 영국 등 다른 나라 부동산에 다시 투자할 여력이 없을 수 있어요 . 따라서 외국인 구매자 금지 정책 해제가 캐나다 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않을 수도 있다는 분석도 가능하답니다.
10. 푸드 뱅크 이용 증가, 캐나다 경제의 현실인가요?
캐나다 경제의 어려움을 보여주는 또 다른 지표는 푸드 뱅크 이용자 수의 증가예요 . 푸드 뱅크는 형편이 어려운 사람들이 무료로 음식을 받는 곳이죠. 2019년에는 약 8만 5천 끼의 식사가 제공되었는데, 2024년에는 이 숫자가 두 배 이상 늘어 17만 3천 끼에 달했다고 합니다.
이 숫자는 2025년에는 더 늘어날 것으로 예상된대요 . 푸드 뱅크 이용자가 이렇게 폭발적으로 늘어난다는 것은 캐나다 경제가 건강하지 않다는 명백한 신호라고 볼 수 있어요 . 사람들이 기본적인 식료품조차 구매하기 어렵다는 뜻이니까요.
이런 현상은 소득 불균형이 심화되고 있다는 것도 보여줘요 . 경제적인 어려움을 겪는 사람들이 점점 더 많아지고 있다는 현실을 푸드 뱅크 이용 통계가 말해주고 있는 거죠. 이는 주택 시장의 어려움과도 연결될 수 있어요. 사람들이 먹고 사는 것조차 힘들어지면 집을 사고 유지하는 것은 더욱 어려워질 테니까요.
