그동안 많은 경제 전문가들이 언제쯤 기준금리가 내려갈지를 두고 의견이 분분했었는데요. 드디어 캐나다 중앙은행이 여섯번의 금리동결후에 기준금리 0.25% 인하를 단행했습니다. 지난해 7월이후 5%로 유지되던 기준금리가 1년만에 4.75%로 내려갔습니다.
2022년 3월 인플레이션과의 전쟁을 시작한 이후 처음으로 금리를 인하한 것인데요, 향후 몇 달 동안 추가 금리 인하의 시작을 알려주는 중요한 정책 변화가 될 것으로 보입니다.
금리를 인하한 배경에는 여러가지 요인이 있는데요. 전반적인 경기침체로 소매업을 비롯한 제조업들의 부진이 이어지면서, 실업율이 늘어나고 있고요, 급격한 인구증가로 1인당 GDP가 감소하고 있습니다. 캐나다 경제가 전반적으로 공급은 늘어나고 수요는 감소하고 있는 추세여서, 인플레이션은 점점 하락하고 있습니다.
부동산 측면에서 보면, 신규 주택이나 콘도분양이 줄어들면서, 대부분의 신규 프로젝트가 착공하지 못하고 있는 현실인데요. 이로 인해서 주택공급이 줄어들어 몇년후에는 가격이 상승할 것으로 전망되고 있습니다. 이러다보니 정부 입장에서는 주택공급을 늘리기 위해서, 금리를 낮추어서 신규 주택이나 분양콘도에 대한 수요를 늘려야할 필요성이 생기고 있습니다.
경제 전문가들은 올해안으로 2번의 0.25% 기준금리 인하가 이루어지고, 2025년 말까지 다섯 번의 기준금리 인하가 이루어져, 기준금리는 3%가 될 것이라고 예측하고 있는데요. 기준금리 인하로 인해서, 그동안 관망하고 있던 바이어들이 부동산 시장으로 다시 돌아오는 계기가 될 것 으로 보입니다.
0.25%의 금리인하가 부동산 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 아직은 예측하기 힘든데요.
단기적으로 보면, 이번의 금리인하가 여름 주택 시장에, 일부 활기를 불어넣을 것으로 보입니다. 하지만 여전히 높은 금리로 인해서, 부동산 거래나 가격이 상승하는데는 제한적일 것으로 예상됩니다. 금리인하가 2번째,3번째 계속해서 이루어지는 년말쯤에는 부동산 가격이 상승할 확률이 점점 높아질 것으로 예상됩니다.
이번시간에는 광역 토론토 서부 지역인 옥빌, 벌링턴,미시사가, 밀튼 지역의 2024년 5월 통계자료를 분석해 보겠습니다.
먼저 부동산 가격 동향을 살펴볼께요.
그래프에서 보듯이 가격동향을 나타내는 HPI 인덱스가 지난달과 비교해서 모든 지역에서 하락세를 나타내고 있고요, 지난해 12월이후로 대부분의 지역에서 부동산 가격이 상승하였지만, 5월에 들어서면서 하락세로 바뀌고 있습니다.
옥빌과 밀튼의 HPI인덱스 가격은 지난해 5월과 비교해서 7%대의 하락을 보이고 있고요. 벌링턴과 미시가가 HPI 인덱스 가격은 지난해 5월과 비교해서 3%대의 하락을 보이고 있습니다. 1년전과 비교해 광역 토론토 서부지역의 주택가격은 큰 폭의 하락은 보이지 않고 있습니다.
중앙은행의 금리인하가 부동산 가격에 어떠한 영향을 줄지 궁금해지는데요. 6월통계가 나오면 그때 분석해 보도록 하겠습니다.
부동산 시장을 분석할때 가장 많이 언급되는 것이 SNLR 인데요. 이것은 리스팅 매물이 일정기간 동안 얼마나 팔리는지를 나타내는 지표입니다.
이 지표를 분석해 보면, 그 지역이, 사려는사람이 유리한지, 파는사람이 유리한지를 판단할 수 있고요, 단기적인 가격변화를 예측해 볼수 있는데요. 지표가 60%이상 올라가면 셀러마켓 그리고 40%아래로 내려가면 바이어 마켓이라고 합니다.
그래프에서 보시면. 밀튼은 SNLR이 45.7%, 옥빌은 SNLR이 41.3%, 미시사가가 42.2%로 옥빌과 미시사가 시장은 부동산 재고가 늘어나면서 바이어 마켓에 가까워지고 있어, 현재의 자료만 본다면 옥빌과 미시사가는 가격이 하락할 가능성을 보이고 있습니다.
벌링턴 부동산 시장은 SNLR이 52.4%로 지난달 55.4%에서 조금 내려가면서, 바이이와 셀러가 균형을 유지하고 있는 시장을 보이고 있습니다.
거래량과 재고를 볼까요.
부동산 가격을 예측하는 방법으로는, 구매 가능한 재고가 얼마나 있는지를 판단의 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 일반적으로 주택의 경우, 적정한 월 재고수준은 4개월 정도로 보고 있는데요.
5월 월 재고수준은 옥빌이 3개월,벌링턴과 밀튼이 2.1개월, 미시사가 2.8개월을 나타내고 있는데요. 3월 이후 모든 지역에서 재고가 빠르게 늘어나고 있습니다.
5월 거래량을 살펴보면, 옥빌이 261건, 벌링턴 250 건, 미시사가 635건, 밀튼이 181건 으로 , 5월에 들어서면서 거래가 눈에 띄게 줄어 들고 있습니다.
지난달과 비교해, 밀튼과 미시사가를 제외한 모든 지역에서 거래량이 감소했고요, 지난해 5월과 비교하면 모든 지역에서 평균 20%에서 25%의 거래량이 줄어들었습니다.
지역별 신규매물과 재고 그래프를 보시면.
2024년 들어와서 부동산 시장의 가장 큰변화는 모든 지역에서 신규 매물이 급증하고 있다는 점인데요. 모기지 갱신을 앞둔 집주인들이나 높은 모기지로 인해 생활의 어려움을 겪는 사람들이 집을 팔려고 하는 것으로 보입니다.
12월 이후로 모든 지역에서 신규 매물이 늘어나고 있는데요. 5월들어 거래는 늘지않고, 재고는 점점 늘어나고 있어, 가격하락 압력으로 작용하고 있습니다.
신규매물을 보면요
옥빌이 4월에 674건에서 5월에 732건으로 8%증가했고요, 벌링턴이 4월에 516건에서 5월에 526건으로 2%증가, 밀튼이 4월에 311건에서 5월에 445건으로 30% 증가, 미시사가는 4월에 1440건에서 5월에는 1671건으로 14%증가 했습니다. 밀튼지역 매물이 가장 큰폭으로 증가 했습니다.
4월전까지는 부동산 거래량과 신규 매물의 증가가 비슷해서 재고매물이 늘지 않았지만, 4월 중순이후로는 신규매물의 증가가 눈에 띄게 늘어나면서 재고매물이 빠르게 늘고 있는 추세를 보이고 있습니다.
재고를 보면요.
옥빌은 4월에 720건에서 5월에 871건으로 17%증가, 벌링턴은 4월에 468건에서 5월에 560건으로 16%증가, 밀튼은 4월에 305건에서 5월에 420건으로 27%증가, 미시사가는 4월에 1498건에서 5월에 1846건으로 19%의 재고증가가 있었습니다.
재고가 늘어나고 있는 추세는 광역 토론토 전지역에서 같은 패턴을 보이고 있는데요
이번에 단행된 금리인하로 인해서 주택에 대한 수요가 충분하게 늘어 나지 않는다면, 재고의 증가로 인해 부동산 가격은 하락할 것으로 전망됩니다.
부동산 거래가격을 볼께요.
옥빌 부동산 평균 거래 가격은 $1,591,978로 지난해 5월과 비교해서 2.4% 상승했는데요. 5월에 들어서면서 가격은 보합세를 유지하고 있습니다.
벌링턴 부동산 평균 거래가격은 $1,158,109로 지난해 5월과 비교해서 3.7% 상승했는데요. 그래프에서 보듯이 올해 1월에 높은 상승을 기록한 후에, 2월 이후로는 완만한 상승세를 보이고 있습니다.
미시사가 부동산 평균 거래가격은 $1,096,142로 지난해 5월과 비교해서 3.9%하락했는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼 미시사가는 2월이후로는 꾸준한 상승세를 보이다가 5월 들어서 4월과 비교해 2.7%의 하락을 보이고 있습니다.
옥빌, 벌링턴, 미시사가 지역의 중간값을 보면 지난해 12월 이후 꾸준히 상승하고 있어서 거래되는 가격대는 높아지고 있습니다.
밀튼 부동산 평균 거래가격은 $1,046,179 로 지난해 5월과 비교해서 6.4% 하락했는데요. 5월에 들어서면서 4월과 비교해 4.6% 하락했습니다.
광역 토론토 서부지역의 부동산은 5월에 들어서면서 거래가 줄어들면서 대부분의 지역에서 하락하는 모습을 보이고 있는데요. 지난해 5월과 비교하면 옥빌과 벌링턴 지역은 가격이 상승했고요, 미시사가와 밀튼 지역은 가격이 하락했습니다.
주택가격과 타운하우스 가격을 살펴보겠습니다.
옥빌의 단독주택 평균 가격은 $1,999,356로 지난해 5월과 비교해 3.8% 하락했고요. 지난해 12월 이후 한달은 상승하고 한달은 하락하는 패턴을 보이고 있지만, 전반적인 단독주택 가격은 소폭의 하락을 보이고 있습니다.
옥빌의 타운하우스 평균 가격은 $1,233,194로 지난해 5월과 비교해 2% 하락 했고요, 3월이후로 소폭의 가격상승을 나타내고 있습니다.
벌링턴의 단독주택 평균 가격은 $1,522,856 로 지난해 5월과 비교해 3.7% 상승했구요, 4 개월 연속 가격이 상승하다 5월 들어서 소폭의 하락을 보이고 있습니다.
벌링턴의 타운하우스 평균가격은 $1,039,433로 지난해 5월과 비교해 1.3% 상승했고요, 올해 2월이후로 4개월 연속 상승하고 있습니다.
밀튼의 단독 주택 평균 가격은$1,356,101로 지난해 6월과 비교해 1.3%하락했고요, 올해 1월 이후 한달은 상승하고 한달은 하락하는 패턴을 보이고 있는데요, 5월들어서면서 가격이 하락하고 있습니다
밀튼 타운하우스 평균가격은 $920,488로 지난해 5월과 비교해 7.9%하락했는데요. 올해 2월 이후로 타운하우스 가격은 보합세를 나타내고 있습니다.
미시사가의 단독주택 평균가격은 $1,536,430 로 지난해 5월과 비교해 5.2% 하락했고요. 단독주택 가격은 3월이후 2개월 연속 상승세를 보이다 5월들어 가격이 하락하고 있습니다.
미시사가의 타운하우스 평균 가격은 $1,021,753로 지난해 5월과 비교해서 12.8% 하락했고요, 올해 4월 이후 하락하는 추세를 보이고 있습니다.
5월 한달동안 전반적인 부동산 시장의 분위기는, 거래가 줄어들고 매물은 늘어나고 있지만, 가격의 변화는 크지 않은 것으로 나타나고 있습니다.
중앙은행의 한번의 금리인하로 인해서 얼마나 수요가 늘어날지는 아직은 판단하기 어렵지만, 2024년 봄시장을 관망하던 실수요자들이나 First home Buyer들의 시장 진입이 늘어날 것으로 전망됩니다. 2024년에만 4번의 금리 발표를 앞두고 있는데요. 4번의 발표중에 3번정도 금리인하를 한다고 하면 년말쯤 기준금리는 4%에 접근될 것으로 예상되고 있습니다. 이렇게 되면 광역 토론토 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞을 것으로 보입니다.
금리인하를 한다고 하면 년말쯤 기준금리는 4%에 접근될 것으로 예상되고 있습니다. 이렇게 되면 광역 토론토 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞을 것으로 보입니다
금리인하를 한다고 하면 년말쯤 기준금리는 4%에 접근될 것으로 예상되고 있습니다. 이렇게 되면 광역 토론토 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞을 것으로 보입니다 금리인하를 한다고 하면 년말쯤 기준금리는 4%에 접근될 것으로 예상되고 있습니다. 이렇게 되면 광역 토론토 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞을 것으로 보입니다
중앙은행의 한번의 금리인하로 인해서 얼마나 수요가 늘어날지는 아직은 판단하기 어렵지만, 2024년 봄시장을 관망하던 실수요자들이나 First home Buyer들의 시장 진입이 늘어날 것으로 전망됩니다. 2024년에만 4번의 금리 발표를 앞두고 있는데요. 4번의 발표중에 3번정도 금리인하를 한다고 하면 년말쯤 기준금리는 4%에 접근될 것으로 예상되고 있습니다. 이렇게 되면 광역 토론토 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞을 것으로 보입니다
2024년에만 4번의 금리 발표를 앞두고 있는데요. 4번의 발표중에 3번정도 금리인하를 한다고 하면 년말쯤 기준금리는 4%에 접근될 것으로 예상되고 있습니다. 이렇게 되면 광역 토론토 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞을 것으로 보입니다.
주택 구매를 계획하시는 분은 기다리는 것 보다는, 가격이 더 오르기 전에 사시는 것을 추천드리고요. 주택 판매를 계획하시는 분은 서두를 필요는 없는 것 같습니다.
옥빌, 벌링턴, 미시사가, 밀튼 지역의 부동산 구입이나 리스팅을 계획하고 계신분들은, 연락 주시면 최적의 솔류션을 제공해 드립니다.