최근의 토론토 부동산 시장은 많은 사람들의 예상을 벗어나고 있습니다. 많은 전문가들이 이자율이 하락하기 전에 주택을 사려는 바이어들의 유입으로, 2024년 봄 부동산 시장에는 수요가 증가하고 가격이 크게 상승할 것을 예상했었는데요. 결과는 예상과는 다르게 수요의 증가는 많지 않았고요, 최근 몇개월간 가격이 소폭의 상승을 보였지만, 기대수준에는 못미치고 있습니다.
부동산 시장의 회복을 예상한 집주인들의 리스팅은 크게 늘어났는데요, 집주인들의 기대와는 달리, 바이어들은 주택 구매를 주저하고 있습니다. 바이어들은 앞으로 시장상황이 어떻게 될지 모르는 상황에서 모험을 하느니, 실질적인 금리하락이 이루어질때까지 기다리고 있는 패턴을 보이고 있습니다.
리스팅은 늘어나고, 바이어는 금리하락을 기다리면서 신규 매물이 빠르게 늘어나고 있는데요. 수요는 늘지 않으면서, 부동산 시장에는 안팔리는 매물이 쌓이고 있습니다.
이러한 배경에는 이스라엘과 이란의 전쟁가능성, 국제 유가의 상승으로 인한 인플레이션 우려, 미국의 금리인하 연기와 축소 가능성이 나오고 있고요, 캐나다 중앙은행의 금리인하 연기 가능성까지 대두되면서, 구매자나 투자자들의 구매심리가 위축되고 있는 것 같습니다.
이번시간에는 광역 토론토 서부 지역인 옥빌, 벌링턴,미시사가, 밀튼 지역의 2024년 4월 통계자료를 분석해 보겠습니다.
먼저 부동산 가격 동향을 살펴볼께요.
그래프에서 보듯이 가격동향을 나타내는 HPI 인덱스가 지난달과 비교해서 모든 지역에서 상승세를 나타내고 있고요, 지난해 12월이후로 대부분의 지역에서 부동산 가격이 상승하고 있습니다.
옥빌은 $1,406,000으로 2.2%, 벌링턴 $1,050,500으로 2.7%, 미시사가 $1,055,200으로 1%, 그리고 밀튼지역이 $1,086,600으로 4.4% 상승했습니다.
4월 한달동안 전반적인 부동산 시장의 분위기는, 거래가 늘어나면서 부동산 가격이 상승하는, 전형적인 봄시장의 패턴을 보이고 있습니다.
부동산 시장을 분석할때 가장 많이 언급되는 것이 SNLR 인데요. 이것은 리스팅 매물이 일정기간 동안 얼마나 팔리는지를 나타내는 지표입니다.
이 지표를 분석해 보면, 그 지역이, 사려는사람이 유리한지, 파는사람이 유리한지를 판단할 수 있고요, 단기적인 가격변화를 예측해 볼수 있는데요. 지표가 60%이상 올라가면 셀러마켓 그리고 40%아래로 내려가면 바이어 마켓이라고 합니다.
그래프에서 보시면. 밀튼 부동산 시장은 SNLR이 48.2%로 바이어와 셀러가 어느정도 균형을 이루고 있고요,
옥빌은 SNLR이 43.7%, 미시사가가 44.5%로,
옥빌과 미시사가 시장은 부동산 재고가 늘어나면서 바이어 마켓에 가까워지고 있어, 가격이 하락할 가능성을 보이고 있습니다.
벌링턴 부동산 시장은 SNLR이 55.4%로 지난달 57.1%에서 조금 내려갔지만, 여전히 셀러에게 유리한 시장이 전개 되고 있고요, 광역 토론토 서부지역에서 가격이 상승할 확율이 가장 높은 지역입니다.
거래량과 재고를 볼까요.
부동산 가격을 예측하는 방법으로는, 구매 가능한 재고가 얼마나 있는지를 판단의 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 일반적으로 적정한 월 재고수준은 4개월 정도로 보고 있는데요.
4월 월 재고수준은 옥빌이 2.7개월,벌링턴 1.9개월, 미시사가 2.6개월, 그리고 밀튼이 2개월을 나타내고 있습니다.
전반적으로 대부분의 지역에서 재고매물이 부족한 수준인데요. 특히 벌링턴과 밀튼 지역은 재고 수준이 낮아서 가격이 상승할 확율이 높은 지역입니다.
4월 거래량을 살펴보면, 옥빌이 287건, 벌링턴 300 건, 미시사가 615건, 밀튼이 145건 으로 , 밀튼을 제외한 모든 지역에서 거래량이 꾸준히 늘어나고 있습니다.
지역별 신규매물과 재고 그래프를 보시면.
새로운 변수가 하나 생겼는데요. 신규 매물이 급증하고 있다는 점입니다.
12월 이후로 모든 지역에서 신규 매물이 늘어나고는 있었는데요. 4월에 들어서면서 증가폭이 커지고 있습니다.
옥빌이 3월에 504건에서 4월에 674건으로 25%증가했고요, 벌링턴이 3월에 340건에서 4월에 516건으로 34%증가, 밀튼이 3월에 273건에서 4월에 311건으로 12% 증가, 미시사가는 3월에 1091건에서 4월에는 1440건으로 24%증가 했습니다.
4월전까지는 부동산 거래량과 신규 매물의 증가가 비슷해서 재고매물이 늘지 않았지만, 4월 중순이후로는 신규매물의 증가가 눈에 띄게 늘어나면서 재고매물이 빠르게 늘고 있는 추세를 보이고 있습니다.
옥빌은 3월에 467건에서 4월에 720건으로 35%증가, 벌링턴은 3월에 285건에서 4월에 468 건으로 39%증가, 밀튼은 3월에 190건에서 4월에 305건으로 38%증가, 미시사가는 3월에 1050건에서 4월에 1498건으로 30%의 재고증가가 있었습니다.이러한 추세는 광역 토론토 전지역에서 같은 패턴을 보이고 있는데요
주택에 대한 수요가 충분하게 늘어 나지 않는다면, 재고의 증가로 인해, 부동산 가격의 상승세는 멈출 것으로 전망됩니다.
부동산 거래가격을 볼께요.
옥빌 부동산 평균 거래 가격은 $1,587,333로, 지난해 4월과 비교해서 0.5% 상승했는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼 올해들어서 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 중간값을 보면 지난해 12월 이후 꾸준히 상승하고 있어서 거래되는 가격대는 높아지고 있습니다.
벌링턴 부동산 평균 거래가격은 $1,144,352로 지난해 4월과 비교해서 0.4% 하락했는데요. 그래프에서 보듯이 올해 1월에 높은 상승을 기록한 후에, 2월 이후로는 완만한 상승세를 보이고 있습니다.
미시사가 부동산 평균 거래가격은 $1,126,060로 지난해 4월과 비교해서 4.4%상승했는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼 미시사가는 2월이후로는 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.
밀튼 부동산 평균 거래가격은 $1,095,865로 지난해 4월과 비교해서 2% 하락했는데요. 그래프에서 보시는 것처럼 12월 이후 3개월 연속, 상승세를 이어가다 3월에 들어서면서 하락세를 보였는데요, 4월에 들어서 다시 상승 하고 있습니다.
광역 토론토 서부지역의 부동산은 4월에 들어서면서 대부분의 지역에서 거래 가격이 상승세를 보였는데요. 4월 중순부터 신규 매물이 빠른속도로 늘어나면서, 전반적인 부동산 시장의 분위기는 가라앉고 있습니다.
주택가격과 타운하우스 가격을 살펴보겠습니다.
옥빌의 단독주택 평균 가격은 $2,127,893로 지난해 4월과 비교해 4.9% 상승했고요. 지난해 12월 이후 한달은 상승하고 한달은 하락하는 패턴을 보이고 있습니다.
옥빌의 타운하우스 평균 가격은 $1,203,628로 지난해 4월과 비교해 9.3% 하락 했고요, 지난해 9월이후 가격변화가 없이 보합세를 유지하고 있습니다.
벌링턴의 단독주택 평균 가격은 $1,547,779 로 지난해 4월과 비교해 4.4% 상승했구요, 4 개월 연속 가격이 상승 하고 있습니다.
벌링턴의 타운하우스 평균가격은 $968,545로 지난해 4월과 비교해 3.1% 상승했고요, 올해 2월이후로 3개월 연속 상승하고 있습니다.
밀튼의 단독 주택 평균 가격은 $1,388,594로 지난해 4월과 비교해 큰차이가 없고요, 올해 1월 이후 한달은 상승하고 한달은 하락하는 패턴을 보이고 있습니다.
밀튼 타운하우스 평균가격은 $941,370 로 지난해 4월과 비교해 0.8%상승했습니다. 올해 2월 이후로는 타운하우스 가격은 보합세를 나타내고 있습니다.
미시사가의 단독주택 평균가격은 $1,658,217 로 지난해 4월과 비교해 5.5% 상승했고요. 단독주택 가격은 3월이후 2개월 연속 상승세를 보이고 있습니다.
미시사가의 타운하우스 평균 가격은 $1,050,307로 지난해 4월과 비교해서 2% 하락했구요, 올해 1월 이후 한달은 상승하고 한달은 하락하는 패턴을 보이고 있습니다.
4월 중순까지는 광역 토론토 서부 지역의 부동산 흐름은, 전반적으로 거래가 늘어나는 좋은 흐름을 보였는데요, 갑자기 매물이 쏟아져 나오면서 시장의 분위기가 바뀌고 있습니다. 재고가 늘어나면서, 4월 중순 이후로 가격이 주춤하는 패턴을 보이고 있습니다. 얼마나 수요가 늘어날지 여부에 따라서 상승세를 이어갈지가 결정될 것으로 보입니다.
문제는 금리인데요. BMO의 최근 조사에 의하면, 72%의 응답자는 주택구입을 금리인하 이후로 연기하겠다고 응답하였습니다.
지금의 돌아가는 경제상황을 보면 캐나다 중앙은행이 금리하락을 조만간에 할 것으로 예상이 되고 있는데요. 그것이 6월이 될지 7월이 될지는 알 수 없지만, 금리하락이 현실화 된다면 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이할 것이 확실 합니다.
캐나다 주택공사인 CMHC의 최근 발표에 의하면 캐나다 주택시장은 2026년말까지 20.1%의 주택 가격 상승을 예상하고 있습니다.
옥빌, 벌링턴, 미시사가, 밀튼 지역의 부동산 구입이나 리스팅을 계획하고 계신분들은, 연락 주시면 최적의 솔류션을 제공해 드립니다.