많은 분들이 질문하는 것 중 하나가 언제 부동산을 사는 것이 좋은가 하는 질문 입니다.
부동산 언제가 투자 적기일까요 ? 올해 살까요 ? 내년에 살까요 ? 많은 투자자들이 하는 고민입니다. 하지만 너무 여러가지의 변수를 생각하고 또 생각하다 보면 기회를 놓치는 경우가 많습니다. 가장 흔한 실수가 대부분의 사람들은 집값이 떨어진다고 생각할 때 더 떨어질 때까지 기다리거나 집값이 올라갈 때 조만간 떨어 질 거라는 믿음을 가지는 경우 입니다.
” 부동산은 이제 고점이냐 이제 떨어지는 것만 남았어” “집값이 앞으로 더 떨어질 거야” 라고 생각하는 것입니다. 이렇게 항상 생각하는 경우 대부분의 투자자들은 항상 투자기회를 놓치기 쉽습니다. 왜냐하면 부동산 전문가도 언제가 최저점인지, 최고점인지는 정확히 알아 맞출 수 없기 때문입니다.
시장경제 원리로 보면, 부동산 가격은 수요와 공급에 의해 결정 된다고 하지만 이것 외에도 부동산 가격을 결정하는 요소는 아주 많습니다. 현대사회는 아주 복잡하게 얽힌 상호작용을 통해 즉 정부의 정책 및 국제 정세, 환율, 소비자 심리등에 의해 주택의 가격이 결정된다는 사실에 주목하여야 합니다.
예를 들어 부동산 시장이 과열되는 경우 정부는 모기지 이자율을 올리거나 모기지 요건을 강화하는 정책을 쓸 수 있다는 것 입니다. 정권이 바꾸어 부동산 정책이 바뀌는 경우도 생각할 수 있습니다. 하지만 일반 투자자들은 정부정책의 변화를 읽고 대처하기란 어렵습니다.
일반적인 투자자의 부동산 구매패턴을 살펴보면
일반 투자자들은 집값이 떨어질 때에는 더 떨어지기를 기다리며 항상 거품이라고 이야기합니다. 그러다 부동산 가격이 오르기 시작하여 부동산 시장이 과열상태가 되면 부동산을 적극적으로 구매 하려고 한다는 것 입니다. 주변에서 누구는 얼마에 사서 많은 시세차익을 남겼다는 이야기를 듣기 시작하면서 나만 뒤쳐지는 것이 아닌가 하는 자괴감을 느끼는 것 입니다.
이미 주변에서 많은 시세차익을 내고 있다면 그땐 이미 늦었다고 볼 수 있습니다. 하지만 이미 성공한 주변 사람들로 인하여 멘탈이 붕괴되어, 부동산 가격이 하락세를 멈추고 상승세로 돌아서면 오히려 부동산 구입에 적극적으로 나서게 됩니다. 결국 집을 비싸게 사는 경우가 많습니다.
현명한 투자자라면 부동산 투자는 가격이 상승할 때보다 떨어질 때 사는 것 입니다.
내가 부동산을 구매한 이후에 가격이 더 떨어 질 수 있습니다. 하지만 부동산 시장이 하락하는 시점에 산다면 부동산 가격이 상승하는 경우가 많습니다. 반대로 부동산 시장이 상승하는 경우에 사는 경우, 내가 부동산 구매한 이후 더 상승할 수 있지만 큰 폭의 하락을 경험 할 수 있습니다.