토론토 콘도 분양을 받으신 후 클로징 전에 콘도에 입주할 권리를 파는 절차를 전매라고 합니다. 모기지를 받기 힘든 경우 또는 실 거주 목적으로 분양을 받았지만 다른 지역으로 직장을 옮기는 경우에 많이 이용하는 거래 방식입니다.
최근에는 전매 수익을 얻기 위해서 전매 거래를 하는 경우도 많은데요
분양 받은 가격 보다 입주 시 가격의 상승 폭이 큰 경우 일정한 전매 수익을 남기고 팔 수 있기 때문 입니다.하지만 전매 차익에서 세금과 여러가지 비용을 빼고 나면 실제로는 원하는 수익을 내지 못하는 경우가 많습니다.
이번 시간에는 분양 콘도를 전매로 팔지 말아야 하는 이유에 대해서 살펴 보겠습니다.
예를 들어 K 씨는 미시사가에 50만불의 콘도를 3년전에 분양을 받고 20%의 디파짓 10만불을 하였습니다. 6개월전에 입주 통보를 받고 주변시세를 살펴 보니 60만불 정도에 가격이 형성된 것을 보고 등기 전에 전매를 하기로 하였습니다.
K씨는 얼마 만큼의 비용과 세금을 내야 할까요 ?
첫 번째로 디파짓과 권리금에 대한 HST $26,000 을 납부하여야 합니다.(10만+10만) x 0.13
두 번째로 4%의 중개인 수수료를 낸다고 한다면 $27,120을 납부 하여야 합니다.(60만 x 4% x 1.13 = $27,120)
세 번째로 전매 수수료를 빌더에게 내셔야 합니다. 최근에는 대부분의 콘도 빌더들이 전매수 수료를 면제해주고 있어 큰 문제는 되지 않습니다. 하지만 일부 콘도 빌더들은 전매 수수료를 5천에서 8천불 정도를 부과하고 있습니다.
네 번째로 변호사 비용입니다. 전매자의 변호사와 빌더 변호사 수수료도 내셔야 합니다.
위의 경우 실제 거래에서 10만불의 전매 수익을 남겼지만 전매 수익에 대한 HST그리고 부동산 수수료와 변호사비를 공제하게 되면 실제로 남기는 이익은 많지 않습니다. 또한 남은 수익에 대해서 다음 해에 100% 소득 신고를 하셔야 합니다. (10만불 – $26,000 – $27,120 – 변호사 비용 – 100% 소득세)
위의 예에서 보았듯이 전매를 하는 경우
전매를 결정하기 전에 발생할 비용과 세금을 계산하셔야 합니다. 분양 금액과 전매 금액의 차이가 크지 않다면 이익이 많지 않으며, 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
재정적으로 여유가 있다면, 분양 받은 콘도를 전매 하는 것 보다는 등기 후 일정 기간 렌트를 주신 후에 매매하는 것이 많은 수익을 얻으실 수 있습니다.
예를 들어
L 씨는 50만불에 분양 받은 콘도를 전매를 하지 않고 등기 후 1년정도 렌트를 준 후에 65만불에 팔았습니다. 이 경우 L 씨는 얼마의 수익을 남겼을까요 ?
이 경우 취득세 $6,475와 개발세를 비롯한 클로징 비용 $10,000, 그리고 변호사 비용, 부동산 수수료 4% $29,380을 지급 하였습니다. 일정 기간 렌트 후 매매하는 경우에 양도세는 발생한 이익의 50%을 다음 해에 소득으로 신고 하시면 됩니다. (65만불 – $6,475 – $29,380- 변호사 비용 – 50% 소득세).
위의 2 가지 예를 변호사 비용과 소득세 부분을 빼고 단순 비교해 보면,
K씨의 경우 $46,880의 전매 수익이 발생 했으며, L 씨의 경우 $114,145의 매매 수익이 발생 했습니다.
전매를 한 경우와 일정 기간 렌트를 한 후 매매한 경우를 살펴보면 렌트 후 매매 한 경우가 전매 보다 수익률이 2 배이상 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 분양 받은 콘도는 전매로 파시는 것 보다 일정 기간 렌트 후에 파시는 것이 훨씬 이익이 큽니다.