광역 토론토에서 콘도나 주택을 사실 때 대부분의 바이어는 오퍼의 내용을 이해 하지 못한 채 부동산 에이전트가 서명 하라는 곳에 서명을 하는 경우가 많습니다. 하지만 입주 후 하자가 발견될 수 있으며, 오퍼가 확정된 후 모기지가 나오지 않아서 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 바이어는 오퍼를 내기 전에 사고자 하는 콘도나 주택의 오퍼에 어떠한 내용과 조항이 있는지를 반드시 확인을 하여야 하는 이유 입니다.
이번시간에는 콘도나 주택의 오퍼을 이해하는데 꼭 필요한 조항들을 알아보도록 하겠습니다.
오퍼(Offer)에서 가장 중요한 것은 무엇일까요 ?
바이어가 오퍼하는 금액(Amount)입니다. 오퍼금액은 부동산 시장이 바이어에게 유리한 시장인지 셀러에게 유리한 시장인지에 따라 전략이 필요합니다. 일반적으로 토론토 지역에서는 시장에 리스팅된 가격의 1 %~3% 정도의 할인된 가격에 거래됩니다. 하지만 시장이 셀러에게 유리한 시장이거나 주택공급량이 적은 경우는 리스팅 가격보다 1%~5%정도 더 주고 거래가 되는 경우가 많습니다.
디파짓(Deposit)은 얼마나 해야 할까요 ?
법적으로 디파짓을 얼마를 해야한다고 정해진 것은 없습니다. 특약이 없다면 디파짓은 오퍼가 셀러가 억셉트한 시간으로 부터 24 시간이내에 리스팅 부동산회사에 체크나 뱅크드레프트로 갖다 주어야 하며, 상황에 따라 온라인 송금도 가능 합니다.
일반적으로 오퍼금액의 5%정도를 하며 디파짓 금액이 크다면 셀러에게 어필할 수 있습니다. 반대로 디파짓이 금액이 너무 작다면 셀러에게 그다지 좋은 인상을 주지 못합니다.
오퍼의 유효기간(Irrevocability)은 언제까지 인가요 ?
오퍼에는 유효 기간이 있습니다. 유효기간은 오퍼시 바이어가 정하며, 일반적으로 24시간 정도 합니다. 이 기간 동안 오퍼가 셀러로 부터 억셉트 되지 않았다면 오퍼는 무효가 됩니다. 너무 긴 유효기간은 다른 곳에 오퍼 낼 수 있는 기회를 상실 할 수 있으므로 피하시는 것이 좋습니다.
클로징 날짜(Completion Date)는 어떻게 하는 것이 좋을 까요 ?
이사날짜에 구애를 받지 않는 경우는 큰 문제가 없지만, 내집을 팔려고 내놓은 경우는 오퍼시 클로징 날짜를 신중히 고려하시는게 좋습니다. 일단 클로징 날짜가 정해 졌다면 바꾸는 것은 쉽지 않기 때문입니다. 가장 좋은 시나리오는 내가 판매한 집의 클로징 날짜와 같은 날짜에 하는 것 입니다.
클로징 날짜가 맞지 않는다면, 브리지론을 사용하여야 하기 때문에 추가로 금융비용이 발생하거나 일정기간을 내집없이 지낼 수 있습니다. 부동산 시장이 셀러에게 유리한 경우라면, 셀러의 클로징 날짜에 맞추어 주는 것이 경쟁자보다 유리할 수 있습니다.
가전제품/가구/기타 집기(Chattles)는 오퍼 금액에 포함되나요 ?
오퍼에서 이러한 항목을 Chattle이라는 항목에 명기를 합니다. 만약 오퍼에 가전제품/가구/집기등을 명시하지 않았다면 이사 시 셀러가 가지고 갈 수 있습니다. 가능한 가전 제품은 메이커와 모델명을 명기하시는 것이 좋습니다.
오퍼에 포함되지 않는 가구나 기타 집기는 어떻게 알 수 있나요 ? FIXTURES EXCLUDED
셀러는 집과 함께 팔고 싶어 하지 않는 Chattle이나 기타 집기등을 제외목록에 명시할 수 있습니다. 명시된 항목은 이사시 셀러가 합법적으로 가지고 나갈 수 있습니다. 차후 분쟁을 예방하기 위해서 제외목록 확인이 필요합니다. 예를 들어 셀러가 세탁기나 냉장고를 제외목록에 명시할 수 있으며, 이경우 바이어는 이사후 세탁기나 냉장고를 구입하셔야 합니다.
온수탱크는 꼭 렌탈장비를 써야 하나요?
대부분의 온수탱크는 렌탈입니다. 약 월30에서 50불정도 렌탈비용을 지불합니다. 매매계약시 특약이 없는한 렌탈 온수탱크는 바이어에게 이전되는 것이 대부분입니다. 바이어가 원하는 경우 등기후 렌탈회사로 부터 온수탱크를 구매하실 수 있습니다. 요즘은 보일러와 에어컨도 렌탈하는 경우가 많습니다. 이경우 매월 100불정도의 추가 비용이 들어가므로 오퍼에 셀러가 바이아웃을 해줄 것을 요구하거나, 가격을 깍는 것이 좋습니다.
오퍼는 언제 확정이 돼나요 ? : Confirmation Of Acceptance
오퍼의 금액이나 조건을 바이어와 셀러가 서로 동의한 경우, 최종 오퍼의 상대방이 서명 함으로써 오퍼는 법적인 효력을 가지게 되며. 오퍼는 컨디션에 있는 조건이 다 충족된 경우, 정상적인 매매계약서로서 완성이 되는 것 입니다.
오퍼에는 어떤 조건들이 들어가나요?
오퍼의 컨디션 기간은 일주일 정도가 일반적입니다. 다음은 가장 많이 사용하는 오퍼의 조건입니다.
- 홈 인스펙션 조건입니다. 홈 인스펙션은 오퍼가 셀러로 부터 어셉트 되고 나서 일정기간안에 오퍼한 콘도나 주택을 인스펙션하는 것을 말합니다. 하자가 있는 경우 셀러에게 고쳐 줄것을 요구하거나, 매매계약을 페널티 없이 취소 할 수 있습니다.
- 파이낸싱 조건입니다. 이조건은 오퍼가 셀러로 부터 억셉트 된후 일정기간 동안 모기지를 얻을 수 있어야 된다는 조건 입니다. 이 조건 역시 모기지가 안될 경우 매매계약을 페널티 없이 취소 할 수 있습니다.
- 변호사 리뷰 조건입니다. 콘도/상업용 매물의 경우에 가장 많이 쓰이는 조건입니다. 변호사 리뷰를 통해서 오퍼한 콘도나 주택이 문제가 있다고 판단시 계약을 페널티 없이 해약할 수 있습니다.
- 콘도의 경우 Status of certificate를 리뷰하는 조건을 추가하는 경우가 많습니다. 리뷰를 통해서 콘도의 재정상태 및 관리적인 면을 검토할 수 있으며, 부적격하다고 판단되는 경우 매매계약을 페널티 없이 해약할 수 있습니다.
- 상황에 따라 세입자 관련조건, 내가 살고 있는 집을 파는 조건등 많은 컨디션을 추가하실 수 있습니다. 부동산 에이전트와 상의 하시길 바랍니다.
경쟁이 심한 경우에는 많은 바이어가 컨디션이 없이 오퍼 하는 경우가 많습니다. 하지만 다음과 같은 경우 손해를 보실 수 있습니다.
- 콘도나 주택의 하자가 있는 경우 심각한 수리비용이 발생할 수 있으며
- 모기지가 안나오는 경우도 고율의 사채를 얻거나, 해약으로 인한 경제적 손실이 발생 할 수 있습니다,
- 콘도에 법률적 재정적인 문제가 있을 경우, 입주후 추가적인 자금부담이 발생합니다.
오퍼는 컨디션에 있는 조건이 다 충족된 경우, 정상적인 계약서로서 완성이 되는 것 입니다.
카운터 오퍼란 무엇인가요?
대부분의 거래에서 가격이 리스팅된 가격보다 훨씬 낮거나, 제시된 조건이 아주 불합리한 경우가 아니라면, 대부분의 셀러는 자기가 원하는 금액이나 조건으로 접수된 오퍼를 수정해서 바이어에게 돌려 보내는 오퍼를 말합니다. 바이어 역시 셀러가 보낸 카운터 오퍼를 수정해서 다시 카운터 오퍼를 보낼 수 있습니다.
이와같이 거래는 오퍼를 한번 냈다고 해서 거래가 확정되는 것이 아니라 바이어와 셀러간에 협상이 서너차례 오고가는 경우가 대부분 입니다.
지금까지 오퍼에 대해서 가장 기본적으로 꼭 확인하셔야 할 것들 위주로 알아보았습니다. 오퍼는 일단 확정 되면 고치기가 쉽지 않습니다. 서명 하시기 전에 차분히 살펴보신다면 생각지 못한 문제점을 사전에 예방하실 수 있습니다. 믿을만한 전문가의 조언을 구하시는 것이 좋습니다.