안녕하세요 Lee and Kim 부동산 입니다.
토론토 콘도에 사는 것은 여러가지 측면에서 편리함을 제공합니다. 특히 콘도에 부설된 수영장,피트니스룸, 파티룸, 바베규 시설등 편의시설과 안전한 생활 공간은 콘도의 큰 장점 입니다.
하지만 살다보면 출산으로 인하여 가족 구성원 수가 늘어날 수도 있고, 다른 직장으로 이직할 경우도 생기게 됩니다. 이런경우 살고 계신 콘도를 파는 것을 고려하게 됩니다.
그러나 이사갈때가 되면 콘도를 어떻게 팔아야 할지? 고민이 됩니다.
리세일 콘도 매매는 분양콘도와 달리 여러가지 변수가 있습니다. 살고 있는 지역의 콘도 시세 및 매매동향을 알아야 하며, 여러가지 콘도 판매에 관련된 절차 및 전문적인 법률지식이 필요합니다.
이번 시간에는 토론토 콘도를 리스팅하는데 필요한 절차를 알보도록 하겠습니다
토론토에서 콘도를 팔고자 할때 가장 먼저 하여야 하는 것은 무엇일까요 ?
가장 먼저 해야할 것은 부동산 에이전트를 선정하는 일입니다. 경험 많은 부동산 에이전트는 시장에서 형성된 시세를 정확하게 산정하여 제 가격을 받을 수 있도록 도와주며, 법적인 문제없이 콘도거래의 모든 절차를 매끄럽게 진행하는 역할을 수행합니다. 에이전트를 선정하는 기준은 다음과 같습니다.
- 내가 살고 있는 지역을 잘 알고 있는지
- 에이전트의 과거 거래실적 및 평판은 좋은지
- 부동산 전반에 관한 전문적인 지식이 있는지
- 나와 의사소통이 원활하게 잘될 수 있는지를 고려하여 선택 하셔야 합니다.
믿을 만한 부동산 에이전트를 선정하셨다고 하면 다음 절차는 리스팅 계약을 하는 것 입니다.
리스팅 계약이란 무엇일까요 ?
리스팅 계약은 셀러을 대신하여 콘도를 팔 수 있는 권한을 부동산 에이전트가 속한 회사에 일정기간 동안 주는 것을 말합니다. 리스팅 계약은 에이전트와의 계약이 아니라 부동산 회사와의 계약입니다.
리스팅 에이전트는 리스팅 계약에 근거하여 집을 파는데 필요한 법적인 자문, 스테이징, 매매계약과 관련된 전반적인 과정을 관리하는 역할을 합니다.
리스팅 에이전트의 가장 중요한 역할은 셀러와 바이어 간의 계약이 원활하게 마무리 될 수 있도록 하는 것 입니다.
리스팅 계약의 종류는 어떻게 되나요 ?
- MLS리스팅(multiple listing service )계약은 일반적으로 realtor.ca에 올리는 리스팅을 말하며, 리스팅된 콘도를 온타리오 부동산 협회에 등록된 모든 에이전트가 거래할 수 있는 것을 말합니다. 가장 많이 사용하는 콘도리스팅 방법입니다.
- 독점리스팅(Exclusive Listings service) 계약은 리스팅 부동산회사에게 독점적인 권한을 주는 것으로 리스팅 부동산회사를 통해서만 거래를 할 수 있습니다. 콘도전매, 상업용 매물의 경우 독점리스팅이 많으며, Resale 콘도거래의 경우는 잘 사용하지 않습니다.
리스팅계약이 한국과 다른 점은 무엇인가요 ?
- 셀러는 부동산회사에게 계약기간동안 자신의 집을 독점적으로 팔 수 있는 권한을 주어야 합니다. 한국에서는 여러 부동산에 자신의 집을 내놓고 어떤 한 부동산에게 독점적 지위는 주지 않는게 일반적입니다. 캐나다에서는 일단 리스팅 회사를 정했다면 반드시 계약한 리스팅 에이전트를 통해서만 콘도 계약을 하셔야 합니다.
- 리스팅 기간중에는 에이전트를 통하지 않고 집주인이 직접 집을 팔게 되더라도 부동산 수수료는 계약서에 적혀진 만큼 부동산 회사에 지급하여야 합니다
- 한예로 부동산 회사와 리스팅 계약을 한후 다음날 이웃이 자신의 집을 사겠다고 하여서 집주인은 부동산에게 알리지 않고 집을 팔았읍니다. 이 경우 비록 에이전트가 거래를 직접하진 않았지만 부동산 회사에게 중개수수료를 지급해야 합니다.
- Hold Over 기간 입니다. 리스팅 계약기간이 종료되더라도 일정한 기간동안은 셀러가 부동산회사에게 부동산 수수료에 대한 지급의무가 있는 것 입니다. 예를들어 만약 바이어가 리스팅 기간중 콘도를 쇼잉한 후, 리스팅 계약이 종료된 후에 콘도를 집주인과 직접 계약한 경우에는 비록 리스팅 계약이 종료되었다 할 지라도 부동산회사에게 수수료를 지급하여야 합니다. 일반적으로 이기간은 계약 종료후 30일에서 180일 정도 입니다.
그럼 리스팅 계약 시 리스팅 가격은 어떻게 결정해야 하나요 ?
- 리스팅 계약에서 가장 중요한 것은 리스팅 가격의 산정입니다. 너무 비싸게 책정된 리스팅 가격은 시장에서 바이어로 부터 외면 받는 경우가 많으며, 대부분의 경우 시간이 지난후 가격을 조정해야 하는 경우가 많습니다.
- 리스팅 가격을 산정하는데 있어서 가장 중요한 요소는 콘도 주변의 최근 3개월간의 팔린가격이며, 콘도가격이 상승세인지 하락세인지 파악하는 것이 중요 합니다.
- 부동산 시장이 셀러에게 유리한 경우나 사겠다는 바이어가 많은 경우 다음과 같은 리스팅 방법을 쓰기도 합니다. 시세보다 리스팅 가격을 10%정도 싸게 리스팅하는 것 입니다. 시세보다 싸게 리스팅된 콘도는 많은 바이어의 관심을 유도하게 됩니다. 이경우 리스팅 에이전트는 특정한 날을 정해서 오퍼를 한날한시에 받는 리스팅 방법입니다.
콘도 리스팅 계약기간은 어떻게 되나요 ?
- 법으로 정해진 기간은 없습니다. 일반적으로 계약기간은 3개월에서 6개월 정도 입니다.
리스팅 계약할 때 추가로 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다
- 콘도 쇼잉 타임 입니다. 몇시간 전에 쇼잉 일정을 통보할 것인지 상의 하셔야 합니다. 가능한 2시간 이내에 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 대부분의 젊은 사람들은 충동적으로 사는 경우가 많기 때문입니다. 일반적으로 쇼잉시간은 아침 10시부터 저녁 7시까지가 좋습니다. 세입자가 있다면 세입자에게 24시간전에 쇼잉 통지를 하여야 합니다.
- 마케팅 캠페인입니다. 오픈 하우스 일정 및 광고를 언제, 어떻게 할 건지 상의 하셔야 합니다. 오픈 하우스는 주로 토요일이나 일요일에 많이하며 시간은 오후 2시에서 4시 사이에 가장 많이 합니다.
- 스테이징 입니다. 스테이징이 잘된 집은 빨리 팔리며, 가격 또한 제값을 받을 수 있는 확률이 높습니다. 하지만 스테이징의 경우 비용이 발생합니다.
리스팅 계약 후 콘도 주인이 준비하여야 할 사항은 무엇이 있나요 ?
- 사전 인스펙션입니다. 사전 인스펙션은 콘도를 팔기전에 내가 살고 있는 콘도에 어떤 문제가 있는지를 전문 인스펙터를 고용하여 파악하는 것을 말합니다.
- 인스펙션을 통해서 발견된 문제를 미리 고쳐놓게 된다면 계약시 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다.
- 콘도쇼잉시 바이어에게 인스펙션 리포트를 보여 준다면 바이어의 신뢰를 받을 수 있는 장점이 있습니다.
- Status of Certificate 입니다. 콘도에 관련된 법률적, 관리적, 재무적인 사항을 포함하는 서류로서 콘도 거래시 반드시 필요한 서류 입니다. 이서류는 콘도를 관리하는 사무실에서 발급합니다, 일반적으로 신청 후 짧게는 3일 길게는 10일정도 소요됩니다. 미리 서류를 발급해 놓는다면 그만큼 계약기간을 단축할 수 있는 장점이 있습니다.
- 콘도 청소 입니다. 콘도 내부를 깨끗하게 청소 하는 것이 매우 중요합니다. 불필요한 가구나 집기는 다른 곳에 보관하시는 것이 좋습니다. 특히 콘도의 가전제품이나 화장실등은 깨긋하게 청소하는 것이 매우 중요 합니다.
세입자가 있는 경우 어떻게 하나요 ?
- 콘도를 파는데 있어서 가장 좋은 것은 세입자를 내보내고 파는 것입니다. 하지만 토론토에서는 세입자가 불법적인 행위를 하지 않는한 계약기간내에 세입자를 내보낼 수 없습니다. 콘도주인이 콘도를 판다고 해서 세입자를 내보낼 수 없습니다. 가장 좋은 방법은 세입자에게 일정한 보상금을 주고 내보내는 것이 좋습니다.
- 세입자가 있는 집은 세입자에 따라 콘도쇼잉에 많은 제약이 있을 수 있으며, 클로징 날짜를 맞추기 힘든 점이 있습니다. 세입자는 콘도주인과 달리 콘도에 신경을 쓰지 않기 때문에 콘도를 파는 데 문제가 생길 여지가 많습니다. 이로 인하여 셀러가 원하는 때에 콘도를 팔기 어려우며, 가격도 제값을 받기 힘든 경우가 많습니다.
- 세입자 관련된 분쟁은 전문 변호사와 상의 하시길 바랍니다.
살고 있는 콘도를 먼저 파는 것이 좋을까요 ? 이사갈 콘도를 먼저 사는 것이 좋을 까요 ?
내가 살고 있는 지역이 아주 거래가 잘되는 곳이 아니라면, 살고 있는 콘도를 먼저 파시고 이사갈 콘도나 집을 사시는 것이 좋습니다. 이사갈 콘도나 집을 먼저 사는 경우 내콘도가 팔리지 않는다면 재정적으로 큰손해를 볼 수 있습니다.
마지막으로 리스팅 계약시 셀러의 책임 중 가장 중요한 것은 항상 부동산 에이전트에게 정직해야 한다는 것 입니다. 자신의 콘도의 문제점이나 상태에 대해 정확하게 부동산 에이전트에게 알려 주어야 계약시 발생할 수 있는 문제를 예방 할 수 있습니다.