안녕하세요 ! Lee and Kim 부동산입니다.
코로나 사태가 캐나다에 본격적으로 퍼지기 시작한지 벌써 2달이 다되어 갑니다. 많은 수의 비지니스가 문을 닫았으며 많은 수의 직장인들이 직장을 떠나야만 했던 암울한 시기였던것 같습니다. 이번주 부터는 일부 비지니스들이 다시 문을 연다고 합니다. 참 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 이번시간에는 2020년 4월의 토론토 부동산 자료를 바탕으로 코로나 사태의 영향과 전망에 대해서 이야기 해보도록 하겠습니다. 코로나 사태 후 토론토 부동산 동향이 궁금하신 분은 끝까지 읽어주세요.
코로나 사태 후 2020년 4월 토론토 부동산 가격과 거래량은 어떻게 변했을까요 ?
토론토 부동산은 2020년 4월 한달동안 2,975건의 주거용 부동산이 거래 되었는데 이것은 2019년 4월의 9,005건과 비교하여 67% 감소한것으로 나타났습니다. 2020년 4월 신규 리스팅의 건수는 6,174건으로 2019년 4월대비 64.1% 감소한것으로 보고되었습니다.
토론토 부동산 평균 2020년 4월 판매 가격은 $821,392로서 2019년 4월의 평균가격 $820,373과 비교하여0.1% 증가한것으로 나타났습니다. 계절적인 요인을 감안한다면 토론토 지역의 평균 부동산 가격은 2020년 3월과 비교하여 11.8% 하락한 것으로 집계되었습니다.
타운하우스나 Semi-Detached 주택의 경우는 물가상승율 이상의 가격상승이 있었으나, 단독주택과 콘도의 가격이 평균이하로 하락한 것으로 보고되었습니다. 토론토시 평균 가격은 작년 4월의 $904,199과 비교하여 2020년 4월 평균 거래가격은 $881,424로 2.5% 하락하였습니다.토론토시의 단독주택의 경우 평균 거래 가격은 $1,249,730으로 전년대비 7.9% 하락하였습니다.
가장 많이 거래량이 줄어든 것은 콘도이며 전년대비 무려 71.6%가 감소했으며, 다음으로 단독주택이 전년대비 66%가 감소한 것으로 나타나고 있습니다. 평균거래가격은 전년과 대비하여 콘도가 1.7% 감소하였고, 단독주택이 3.5% 감소한 것으로 집계되었습니다. 하지만 타운하우스는 전년대비 3.8% 증가, Semi-Detached는 7%가 증가한 것으로 나타나고 있습니다.실수요자들이 최근에 가격이 너무 많이 상승한 콘도 보다는 타운하우스나 Semi-Detached 쪽으로 수요가 옮겨 간것으로 추정됩니다.
콘도수요의 감소 원인은 이민자 및 유학생의 감소 및 단기렌트로 대표되던 에어비에비의 몰락으로 상당수의 단기렌트로 사용되던 콘도가 콘도마켓으로 유입되었기 때문입니다.
코로나 사태 후 2020년 4월 토론토 부동산 거래량은 왜 감소하였을 까요?
주된 이유는 2020년 4월 1달동안 대부분의 투자자나 신규바이어들은 부동산 시장의 추이를 지켜본 것으로 보입니다. 코로나 사태 이전에 자기집을 샀던 바이어나 자기집을 팔았던 셀러만이 부동산 시장에 참여한 것으로 보입니다. 다음과 같은 원인등이 복합적으로 상호 작용하고 있다고 생각합니다.
- 첫째로 코로나 사태로 인한 미래에 대한 불안심리 및 고용불안의 확산이 가장 큰 요인입니다. 요식업, 여행업, 소매업, 관광업을 비롯한 많은 직장이 직원들을 일시적으로 해고하였습니다. 실업율은 코로나 사태전 5.5%에서 13%로 증가된것으로 나타 났습니다. 사회적 거리두기 캠페인등으로 구매심리가 얼어 붙은 원인도 있습니다
- 두번째로 오픈하우스 금지, 하우스 쇼잉의 제약과 같은 물리적인 부동산 판매활동에 제약입니다. 대부분의 바이어들은 부동산을 직접 보고 구매하는 경향이 크기 때문에 동영상이나 가상현실을 이용하여 주택을 보고 구매하는 바이어는 거의 없습니다. 또한 코로나 환자가 살고 있을지도 모르는 집을 쇼잉하는 것도 바이어나 리얼토에게는 힘든일 입니다.
- 세번째로 코로나 사태로 신규 이민자/유학생의 유입이 없었기 때문 입니다. 콘도 렌트 수요의 상당부분을 차지하고 있는 유학생 및 신규 이민자의 감소로 인하여 공실율이 올라가고 렌트 가격이 하락하기 때문입니다. 렌트수익이 하락하면 결국 투자자들은 왜면하게 되기 때문입니다.
왜 코로나 사태후 2020년 4월 신규 리스팅이 왜 급감했을까요 ?
꼭 팔아야만 할 이유가 없다면 대부분의 셀러는 파는 것을 보류하였기 때문인것으로 생각되어 집니다. 대부분의 셀러들은 코로나 사태로 어려운 시기에 집을 파는 것이 쉽지 않다는 것을 알고 있기 때문에, 코로나 사태가 진정될때까지 추이를 지켜보기 때문입니다.
왜 코로나 사태후 거래량이 줄어든 것에 비해서 급격한 가격의 하락이 나타나지 않았을까요 ?
- 2020년 3월 초까지 토론토 부동산 가격이 10%이상 급격하게 올랐기 때문입니다. 4월의 자료를 살펴 보면 올해 초 상승폭이 거의 상쇄된것으로 보입니다. 올해초의 급격한 부동산 가격의 상승이 있었기 때문에 가격이 어느 정도 하락해도 바이어의들의 체감하는 가격변화는 적게 느끼는 것입니다.
- 통계상의 허점이 있습니다.부동산을 계약에서 입주까지는 짧게는 1달에서 길게는 3달 정도 걸립니다. 4월달의 자료가 코로나 사태의 영향을 100% 반영 했다고는 볼 수 없습니다. 왜냐하면 코로나 사태이전에 거래된 부동산들이 4월,5월에 클로징 하는 부동산들이 상당수 있기 때문입니다.6월 이후의 자료가 코로나의 영향을 실질적으로 반영 했다고 볼 수 있습니다.
- CERB, CEBA같은 정부의 재난보조금 및 EI로 인하여 모기지로 인하여 집을 팔수 밖에 없었던 집주인들이 당분간 여유가 생겼기 때문 입니다. 만약 코로나 사태로 인하여 재난보조금의 지급이나 시중 금융기관의 모기지 유예가 없었다면 아마도 토론토 부동산시장은 가격하락의 폭이 더컸을 것으로 생각됩니다.
토론토 콘도 렌트가격은 얼마나 하락했을까요?
코로나 사태후 2020년 4월까지 토론토 콘도 랜트 건수는 1베드가 754건으로 57.9% 감소, 2베드는 489건으로 54.4% 감소하였습니다. 주된 원인은 유학생들의 귀국 및 이민자의 감소로 인하여 콘도랜트 수요가 감소하였으며, 에어비앤비로 이용되던 콘도유닛이 렌트시장에 나오므로 렌트가격의 하락을 유도하고 있습니다. 2020년 4월 기준 토론토 콘도 1베드 평균렌트비는 2.7%하락한 $2,107이며, 2베드는 4.1%하락한 $2,705로 집계되었습니다. 당분간 토론토 콘도렌트 가격의 하락세는 계속될 것으로 보입니다. 하반기 입주하는 콘도는 세입자를 구하는데 어려움이 있을 것으로 예상되어 집니다.
토론토 부동산의 2020년 5월 전망은 어떻게 될까요?
4월 현재 모기지를 페이먼트를 한시적으로 유예한 건수는 약 70만건에 달한다고 합니다. 만약 백신의 개발이 늦어지고 고용시장의 불안이 계속된다면 모기지를 못내는 사람의 비율은 늘어날 수 밖에 없습니다. 코로나에 의해서 손상된 경제질서가 쉽게 회복되는데는 많은 시간이 걸립니다. 코로나 사태로 인한 토론토 부동산이 제자리로 돌아오기 위해서는 자유로운 경제활동이 재개되어야 합니다. 점진적으로 고용시장이 회복하여 바이어들이 부동산을 구매해도 안전하다는 공감대가 형성되는 것이 선행되어져야 합니다. 코로나 사태후 토론토 부동산 시장에 필요한 것은 바이어와 셀러의 토론토 부동산 시장에 대한 신뢰와 믿음입니다.
4월 한달 동안 옥빌/반 지역은 리스팅 가격보다 평균 3% 적게 팔렸으며, 미시사가/토론토 다운타운 지역은 리스팅 가격보다 평균 2% 적게 팔렸다고 집계되었습니다. 이처럼 대부분의 광역토론토 지역에서는 가격하락 현상이 광범위하게 모든 지역에서 나타나고 있습니다. 5월달에는 부동산 시장은 드라마틱한 백신이나 치료약이 나온지 않는한 콘도시장, 주택시장,렌트시장 모두가 약세가 지속 될 것으로 전망되어 집니다.