토론토 분양콘도를 매입하는 경우 계약서에 명시된 날짜에 계약자에게 등기를 옮기는 절차를 클로징이라 합니다. 이때 집값 외로 발생하는 비용을 클로징 비용이라고 합니다. 이것는 콘도의 위치에 따라, 분양콘도인지 기존 콘도 여부에 따라 절차나 비용이 상이합니다. 연방주택모기지공사(CMHC)에 의하면 이 금액은 대체로 콘도 구입가의 1.5~4%에 이릅니다.
분양콘도의 경우 일반적으로 정해진 것은 없으며 빌더의 계약서에 의거해서 클로징 비용이 정해집니다. 즉 모든 분양콘도 클로징 비용이 상이 하기 때문에 계약 후 계약서의 비용관련 부분을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 사실 일반인이 계약서 문구를 일일히 확인하기란 어려운 일입니다. 비용이 들더라도 전문 변호사에게 의뢰하셔서 자문을 받으시길 추천드립니다.
2019년 기준 토론토 분양콘도 스튜디오 및 1 베드의 평균 클로징 비용은 약 15,000~20,000$, 2베드 이상의 콘도은 약 20,000~40,000$ 정도 되는 것으로 알려졌습니다.
다음은 클로징 비용에 대한 상세내역입니다.
첫번째로 세금과 관련해서 취득세( Land Transfer Tax ) 비중이 가장 큽니다.
- 0 ~ $55,000 까지: 0.5 %
- $55,000 ~ $250,000 까지 : 1 %
- $250,000 ~ $400,000까지 : 1.5 %
- $400000 ~ $2,000,000까지 : 2%
- $2,000,000이상 : 2.5%
토론토 지역에 콘도를 분양 받는다면 토론토가 아닌 타지역 보다 취득세가 2배 가까이 됩니다. 예를 들어 토론토 다운타운에 50만불 콘도를 분양 받는 경우 취득세는 $12,200이 되지만, 옥빌에 50만불 콘도를 산다면 취득세는 $6,475 만 내시면 됩니다. 최초 주택구매자의 경우 토론토 외 곽지역은 최대 4,000$ 까지, 토론토 지역 최대 8,400$ 까지 일정액의 취득세를 감면해 줍니다.
두번째로 HST관련된 사항 입니다. HST는 콘도의 경우 분양콘도에만 적용되는 사항입니다.
계약자 본인이나 직계가족이 분양콘도에 입주한다면 이부분은 신경 쓸 필요는 없습니다. 콘도 분양 금액에는 HST금액이 공제되었기 때문입니다. 하지만 투자목적의 분양콘도 구입시는 HST를 내야 하지만 지방정부 지분(8%) 중 최대 2만4천 달러까지는 환급 받을 수 있습니다..
- 콘도 가격 35만 이하 : 최대 $30,000 까지 환급 (36% rebate on the GST portion and 75% on PST).
- $350,000 에서 $450,000 까지는 구간별로 차등 적용
- 콘도가격 45만이상은 $24,000불을 환급받습니다.
HST는 CRA에 환급 신청 후 약 1달 후 돌려 받는 비용이므로 신경 안쓰셔도 됩니다.
세번째로 개발부담금(Development Charge)입니다.
새로운 콘도, House 단지 등을 개발할 경우 주변 도로, 학교, 병원등을 신설할때 들어가는 비용 즉 인프라 구축비용을 관할 행정구역에서 분양콘도 구매자에게 부과하는 비용으로 통상 5000 불에서 25,000불 정도 부과된다. 유닛 사이즈 및 위치에 따라 상이하다. 자세한 내역은 다음과 같습니다. 2019년의 경우 개발 부담금은 1 베드나 스튜디오는 평균 약 $8,000에서 $10,000 불, 2베드 이상은 평균 약 $12,000에서 $18,000 정도 들어 갑니다. 분양콘도 계약시 개발 분담금이 고정되었는지(Capped) 확인이 필요합니다. 만약 고정 되지 않았다면 생각보다 큰 개발분담금을 내실 수 있습니다.
- 교육관련세 (Education Levies.) 신규 학교 건설에 소용된 비용
- Section 37 levies : 이부분은 빌더가 보다 많은 층수 및 용적률을 높이기 위해서 시청에 로비하는 일종의 합법적인 뇌물 같은 성격
- Public Art Levies : section 37 과 유사한 성격으로 빌더가 콘도 승인을 위해서 시와 협의하여 공공 예술 작품을 전시하는 비용
- Parks Levies : 새로운 공원을 짓기 위한 비용
- 개발분담금은 HST가 붙습니다.
마지막으로 기타비용입니다.
- 고부채비율(다운페이 20%미만)의 모기지인 경우 모기지 보험를 들어야 하는데 이 경우 보험료의 8%를 세금으로 내야 합니다.
- 2017년부터 새롭게 신설된 비거주자 투기세(NRST) 15%는 시민권자나 영주권자가 아닌 경우 해당될 수 있으므로 확인이 필요
- 변호사 비용은 처리 업무량에 따라 상이하며 평균 $ 1,500에서 $2,500불 정도 (등기보험료 포함)
- 전기, 가스, 수도 연결 비용(UTILITY HOOK UPS)으로 유닛별로 계량기를 설치 한다면 비용이 올라가며 평균 약 $500 ~ $2,000사이
- 하자 보수를 위해서 TARION WARRANTY 구매비용 약 $600 ~ $1,000 소요(HST별도)
- 기타 제반 비용 : 디파짓 체크 관리비, 모기지 송금비용, status certificate fees 등 대략 $1,000
클로징 코스트는 개인마다 처한 환경에 따라 모두 틀리므로 얼마만큼의 클로징 코스트가 필요할지를 계산해 보는 것이 필요합니다. 콘도 전문 변호사나 모기지 에이전트의 자문을 받으실 것을 추천드립니다.