토론토에서 20년을 살아가면서 부동산 투자 만큼 수익성이 좋은 투자는 별로 없었던 같습니다. 특히 최근 몇년 동안 콘도투자 수익율이 최소 물가상승률의 2배이상은 꾸준히 상승해온 것이 사실입니다.
이번시간에는 부동산 투자를 어떻게 하여야 할지에 대하여 이야기해보고자 합니다.
첫 번째 부동산/콘도 투자을 어디에 촛점을 두고할건지 결정하여야한다.
고정적인 수익을 원하는 경우에 가능한 다운페이를 많이 하여야 하고 공실률이 적고 투자대비 많은 렌트를 얻을 수 있는 지역선정이 관건입니다. 예를들어 토론토 다운타운 지역 평균 랜트가 월 2,400$ ,평균 콘도가격은 약70만 정도한다. 반면에 미시사가 지역은 월 평균랜트가 약 월2,200$ 평균 콘도가격은 약 49만 정도 한다면 적은돈으로 많은 수익을 낼 수 있는 지역이 좋다고 할 수 있습니다.
두번째 최근에 개발이 한창 진행되고 있는 지역을 노려라
투자목적이 시세차익인 경우는 단기간에 엄청난 시세차익을 기대하지말아야 합니다. 조바심은 투자자를 병들게하는 가장 커다란 적입니다. 최소 3년에서 5년이상은 장기보유할 생각을 염두에 두고 최근에 개발이 진행되고 있는 지역과 역세권을 중심으로 투자를 하여야 합니다. 전제는 앞으로 개발이 계속진행되어야 하고 가격적인 메리트가 토론토 지역보다 있어야한다는 것을 염두에 두어야 합니다.
지하철 개발과 동시에 최근에 수많은 콘도가 지어지는 지역인 본,스카보로지역과 경전철(LRT)들어설 예정인 미시사가,해밀턴 지역도 관심을 두고 보시기 바랍니다.
세 번째 예산을 잘 세워보자
아무리 좋은 부동산이 있어도 자금여력이 안되면 그림에 떡인 것이죠. 투자하기전에 반드시 모기지를 얼마나 받을 수 있는지, 내가 동원할 수 있는 다운페이가 얼마나 되는지 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 또 간과해선 안돨 것은 콘도/부동산 가격외에 추가적인 자금이 필요하다는 것입니다. 빠듯하게 예산을 세운경우 첫단추 부터 힘들어질 수 있습니다. 특히 신규 콘도의 경우 취득세,HST, 법률비용외로 생각치 않았던 비용이 많이 발생합니다.
네 번째 주변 평균집값을 알아보자
내가 사고자 하는 지역에 분양하는 신규콘도의 SQ당 가격을 알아보자. 분양콘도마다 조금씩 상이한 것을 발견할 수 있을 것입니다. 물론 층수나 방향에 따라 상이하지만 그래도 조금이나마 시세를 파악하는데 도움이 될 것입니다. 기존콘도 역시 마찬가지로 주변에 팔린 콘도가격을 SQ로 나눈다면 간단히 내가 살려고 하는 집과 비교할 수 비교 기준을 확보할 수 있습니다. 물론 재산세, 관리비도 비교하시는 것을 잊으시면 안됩니다. 관리비가 높으면 모기지 한도도 줄어들뿐 아니라 투자 수익도 줄어든다는 점입니다.
예을들어 주변에 기존콘도 판매가격이 평균 SQ당 500$이고, 신규분양 콘도가 SQ당 800이라면 투자가치가 있다고 할 수 있습니다.
다섯 번째 보기 좋고 살기도 좋은게 투자가치가 있다
같은 값이면 콘도/부동산을 살때 최소한 빌더는 누구인지 ?, 과연 믿을만한 빌더인지 ?, 도면 레이아웃은 괜챃은지 ? , 주변에 개발계획은 있는지 정도는 알아보고 사야합니다. 주변에 커다란 상권이 들어오다거나, 지하철이 들어온다거나 한다면 반드시 콘도/부동산 가격은 오르게 되있습니다.
특히 기존콘도를 사시는 경우 눈으로 직접보고 사는 관계로별 문제가 없지만, 신규콘도의 경우 도면만 보고 사는 관계로 입주후에 투자가치에 커다란 문제가 되는 경우가 많습니다. 즉 남향,동향에 고층이고 앞이 안막혀 있으면 최상 이겠죠.
여섯 번째 랜트시세가 다른곳보다 높은 곳을 사야된다.
렌트시세는 교통및 주변 인프라에 밀접한 관계가 있다. 랜트가 높다는 것은 그많은 사람들이 선호한다는 것이다. 즉 같은 가격을 준다면 렌트를 더 많이 받을 수 있는 곳을 사는 것이 투자 측면에서 좋다는 것입니다.
일반적으로 비슷한 지역에 600 SQ의 1베드 렌트시세나 500 SQ의 1베드 시세는 별차이가 없습니다. 그렇다면 비슷한 렌트를 받는다면 500 SQ의 1베드가 투자측면에서 더 좋다는 것입니다. 즉 적은 돈으로 보다 많은 수익을 창출할 수 있다는 것입니다.