이번시간에는 2020년 콘도투자의 방향에 대해서 이야기 해 보고자 합니다. 토론토 콘도의 분양가격은 최근 10년 동안 꾸준히 상승해 오고 있습니다. 이로 인해 많은 사람들이 자기집을 가지는 것이 점점 힘들게 되고 있습니다.
최근 토론토 콘도 분양 사무실에 가보면 작년보다 디파짓 조건이 좋고, 각종 인센티브 준다고 광고 하는 것을 쉽게 볼 수있습니다. 이는 가격이 높은 콘도는 분양이 잘 안되고 있다는 것이죠. 특히 2베드 이상의 콘도는인기지역이라도 잘 안팔리는 것 같습니다. 하지만 대부분의 콘도 분양시 1베드 유닛의 경우는 토론토 다운타운 지역을 제외하곤 빠른 시간내에 Sold out되는게 요즘 추세입니다. 그만큼 1베드의 수요가 많아 졌다고 할 수 있죠. 그 이유는 대부분의 구입자들이 실수요자가 아니라 렌트인컴을 원하는 투자자들이라는 사실입니다.
캐나다, 미국을 비롯한 주요 선진국들의 금리인하는 세계적으로 경제가 좋지 않아 부동산을 통해 자국 경제를 활성화시켜 보려는 의도가 있는 것 같습니다. 최근의 장기채권 가격의 하락은 주식시장 불안, 무역전쟁으로 인한 경제적 불확실성을 회피하기 위하여 투자자들이 안전하다고 생각하는 채권을 많이 투자했기 때문인것 같습니다.
대부분의 사람들은 금리가 내려가도 집을 살 수 있는 소득이 늘어나는 것은 아니기 때문에 비싼 가격의 콘도는 수요가 줄어들 것으로 예상됩니다.
2019년 토론토 평균 집값은 $843,115이며, 이 평균의 집을 사기 위해서는 최소 1년에 $125,000의 소득이 필요합니다. 사실 토론토에서 80만불대의 집이란 게 찾아보기 힘들고, 대부분의 이 가격대 부동산은 자그만한 콘도정도 밖에 없는 현실이다. 그럼 토론토에서 년 $125,000이상의 소득을 버는 가구수는 얼마나 될까요 ? 답은 전체의 10%정도라는 것입니다. 나머지 90%는 80만불 평균 가격대의 집을 살 수가 없다는 것이죠.
토론토는 년간 15만명 이상의 이민자들이 정착을 한다고 합니다. 소수의 투자이민을 제외한 대부분의 이민자들은 토론토 지역의 평균 집값을 감당할 만한 여력이 별로 없습니다. 부동산 구매력이 없는 신규이민자들은 결국 렌트시장으로 갈 수 밖에 없습니다. 이러한 이유로 렌트가격이 오르고 있는 원인이 되는 것입니다. 2019년 토론토 지역은 현재 1베드 평균렌트비는 월 $2,262, 2베드는 월 $2,941이다.
그럼 토론토 콘도 투자방향을 어떻게 해야할 지 한번 생각해 보기로 하겠습니다. 예를 들어 50만불의 콘도를 다운페이 20%, 모기지 금리가 3%로 가정한다면 ,
월 1,890$ 정도의 모기지를 내셔야 하며, 재산세, 및 관리비를 추가 한다면 총비용은 약 $ 2400불 정도 될 것 입니다. 콘도 가격은 50만불 미만으로 해야만 추가로 돈이 들어가지 않을 것입니다. 10만불의 분양콘도 투자로 렌트비로 모든 비용을 상쇄하고 일정기간이 지난다면 시세차익을 얻을 수 있을 겁니다. 하지만 2베드 이상의 가격이 상대적으로 비싼 콘도를 산다면 콘도렌트비로 비용을 상쇄할 수 없기 때문에 자금여력이 충분치 않은 투자자는 장기투자가 힘든 이유입니다.
경제가 예측하기 힘들고 불확실한 때는 가격이 비싼 고가의 콘도 보다는 50만 미만의 콘도를 사서 렌트 인컴을 생각해 보는게 현명한 투자라고 생각합니다.
참고> 토론토 렌트 리포트 2019년 3분기 ==> rental_report_Q3-2019
