토론토 콘도 구입시 궁굼한 점 : 전매/세금/주차장,HST,계약취소.,

이번 블러그에서는 토론토 콘도 분양에 관련해서 가장 많은 질문을 모아서 답변을 간략히 정리해 보았습니다.

질문 1 :  콘도 분양 절차(Platinum VIP )는 어떻게 하나요 ?

• 가장 초기 절차는 개발/시공사 개발 계획을 발표하게 됩니다.  이때 저희팀에게 연락 주시고 간단한 인적사항을 등록합니다.
• 일단 개발/시공사 측에서 Platinum VIP 세일을 발표하면, 저희 팀이 등록된 고객분들에게  이메일을 통해 상세 계획을 알려드리게 됩니다. 이단계에서는 통상 가격이나 도면이 공표되지 않습니다.
• 프로젝트가  진행됨에 따라서 가격표 및 도면이 등록된 고객분들에게 제공 되어 집니다. 개발/시공사에따라 온라인으로 가격이나 도면을 공표하는 것을 원하지 않는 경우도 있습니다. 이 경우 연락 주시면 가격/도면 정보 이멜로 보내드립니다.
• 특별한 경우를 제외하고는 “Sales event”에 참여 하실 필요는 없습니다. 저희 팀으로 연락하시거나 저희 웹사이트를 통해 모든 것을, 저희 팀의 Digital platforms을 통하여 모든 것을 신속하게 처리해 드립니다.
• 원하시는 가격대와 모델은 정하셨다면 워크시트를 작성하여 빌더에게 제출합니다. 워크시트는 콘도를 구매하겠다는 중요한 의사표시 입니다. 보통 3개 정도의 사고자 하는 희망 유닛을 적어야 하며 개인 신상 정보가 필요합니다.( 운전면허증 사본 앞 뒷면) **** 첨부 파일 참조****      Condo Work Sheet (워크시트)
• 빌더로 부터 원하는 유닛에 대한  계약서 서명 일정을 통보받으신 후, 개인체크 통상 5장에서 8장 정도와 신분증 지참하시고 계약서에 서명하시면 계약절차는 종료 됩니다.

중요한 것은 분양콘도에 대한 정보를 받으시고 사시기로 결정 했다면 신속히 결정하시라는 것 입니다. 대부분의 좋은 프로젝트는 초기에 완판되거나 시간이 지나면  좋은 유닛을 사실 수 없습니다.

 

질문 2 : 원하는 유닛을 선택한 후 계약금 어떻게 내죠 ?

일단 유닛을 선정하고 구매할 준비가 되었다면, 저희 팀이 분양사무실에서 분양콘도 계약서에 서명할 일정을 잡게 됩니다.  계약시 일반적으로 개인수표,신분증이 필요 합니다.

계약금은  $5,000에서 $25,000이 필요하며 개발/시공사 마다 조금씩 틀립니다. 계약금을 뺀 분양금액의 20%를 2년에 걸쳐 납부하게 됩니다. 개발/시공사따라 일정이 조금씩 상이 합니다.

• 계약금은 계약이 성사되기 전까진 예금되지 않고 계약이 확정되야 개발/시공사의 변호사 신탁계정으로 입금되어 안전합니다.
• 외국국적자는  35% 를 2년에 걸쳐 내야 되며 추가적인 신분증명이 필요합니다.
• 모든 입금된 납입금은 신탁계정에 안전하게 보관되어 집니다.
• a 10 day “cooling off” period : 10일 이내에 서명하신 계약은 언제든지 위약금 없이 해약 가능합니다. 빌더는 일반적으로 계약금을 10일이 지난 후에 입금합니다.

 

질문 3 : 분양콘도 계약후 계약서를 반드시 검토하여야 하나요 ?

계약서 검토는 구매자의 선택입니다. 즉 하셔도 되고 안하셔도 됩니다. 하지만 계약서에는 일반인이 모르는 여러가지 사항이 있습니다. 가장 큰 문제는 돈과 관련된 조항입니다.

• 빌더의 Disclosure : 이것은 빌더가 콘도를 짓기위한 제반 사항을 계약자에게 알리는 내용으로서  콘도 프로젝트의 위험요소 및 진행일정등을 알 수 있습니다 
• 개발관련 분담금 : 콘도를 건설하는데 필요한 학교,도로, 수도, 전기등 제반 인프라를 건설 하는 데 들어 가는 비용을 시에서 입주자에게 부담시키는 비용 입니다.  만약 개발관련 분담금이 고정이 되어 있지 않다면 등기시 생각치도 않은 많은 돈을 내셔야할 수 도 있습니다.
• 관리비/전매조항등을 확인하여야 합니다.

계약서 검토는 의무사항은 아니지만 꼭 하시길 추천드립니다.

 

질문 4 : 콘도 구입시 주차장을 사는게 좋은 가요 ?

토론토 다운타운의 경우 주차장을 사는 비용은 분양시 최소 12만불 이상은 주어야 합니다.  이는 절대 적은 비용이 아닙니다. 클로징시 모기지 부담을  증가시키고 매달 주차장에 대한 관리비를 지급하셔야 합니다.  최근 토론토 다운다운의 경우 80%이상의 구매자들이 주차장 구입을 하지 않는 추세입니다. 차량공유제 및 우버택시와 같은 공유차량을 이용하는 추세이며 지하철 및 대중 교통이 잘 발달해 있기 때문 입니다.

• 거주 목적이 아닌 투자 목적이라면 주차공간을 굳이 살 필요는 없는 것 같습니다.

토론토 외곽의 경우는 대중 교통이 토론토 다운 타운과 같이 발달되어 있지 않아 주차장이 필요한 경우가 많습니다.  일반적으로 외곽지역의 주차장 비용은 4만불에서 7만불 정도 합니다. 상대적으로 콘도 분양가격이 저렴하기 때문에 주차장을 구입하시는게 투자측면에서 유리합니다.

1 베드나 1베드+덴의 경우 젊은 세대들이 주로 거주하거나 렌트 하기 때문에 주차장이 필요성이 그다지 많지 않지만, 2배드, 3배드의 경우 주차장이 콘도매매시 유리하게 작용할 수 있습니다.

일반적으로 분양계약서는 변경을 허용하지 않습니다.  계약후 10일 이내에 변호사를 통하여 계약서 검토후 계약자에게 불리한 조항이 있는 경우 대부분의 계약자는 계약을 포기하는 경우가 많습니다.

• 원계약자의 이름을 빼는 것은 대부분의 빌더가 허용하지 않습니다. 하지만 원계약자 이외에 다른 계약자를 추가하는 것은 가능합니다.

 

질문 6 : 모기지 사전승인 어떻게 받아요 ?

분양계약후 모기지 사전 승인은 10일에서 1달의 기간을 두고 시공/개발사에서 요구합니다. 분양사에 따라 10 days cooling off period 기간 동안 요구하기도 합니다.  필요한 서류는 분양계약서 첫페이지, 신분증, Tarion 서류 등이 필요합니다.

• 저희 팀에게 문의 하시면 책임지고 발급될 수 있도록 도와 드리겟습니다.

 

질문 7 : 콘도 계약금 이외로 추가로 드는 비용은 얼마 인가요 ?

• 주차/락커

주차/락커는 계약금액에 포함되기도 합니다. 하지만 대부분의 콘도는 분양금액에 주차와 락커는 포함되어 있지 않는 경우가 많습니다. 주차는 지역에 따라 다르지만 $40,000 ~ 120,000 정도 합니다.  락커는 평균 $5,000 ~$8,000에 분양되고 있습니다.

• 클로징 비용.

1. 유틸리티 연결 비용은 전기, 가스, 하수도, 전화, 케이블 인터넷 등을 연결하는 비용입니다.
2. 취득세(land transfer tax) : 분양콘도를 구매한후 클로징시 가장 많은 비용이 취득세(land transfer tax) 입니다. 정확한 비용을 알기를 원하시는 분은 다음 링크 클릭 하시길 바랍니다.  use this calculator.
3. 개발세( development charges) 개발/시공사 및 지역에 따라 상이 합니다. 계약후 분양계약서 검토시 짚고 넘어가시길 바랍니다.

• • 개발세는 유닛의 크기나 위치에 따라 금액의 차이가 납니다.  일반적으로 7천불에서 2만불 정도 합니다.
  • 개발세가 고정(CAPPED) 안된 경우, 클로징시 빌더가 추가적인 비용의 발생으로 인하여 개발세를 올릴 수 있습니다. 따라서 계약시 개발세가 고정(Capped)되어 있는지 확인 하셔야 합니다. 그렇지 않은 경우 생각치 못한 큰 개발세를 낼 수 있습니다.

• 등기전 입주비용(Interim Occupancy Fees)

신규 분양콘도는 통상 입주 후 1년 정도 지난 후 구매자의 명의로 등기가 됩니다. 이기간 동안 시공/개발사는구매자에게 일정한 비용을 부과하는데 이것을 Interim Occupancy Fees라 하고 통상 주변의 랜트시세와 비슷합니다.

• • 입주를 하였다 할지라도 법적으로 콘도유닛은 빌더의 소유 입니다. 따라서 빌더에게 그에 상응한 비용을 내야 합니다.
  • 빌더에 따라 이기간 동안 렌트를 허용하는 빌더도 있고 그렇지 않은 빌더도 있습니다. 계약시 주의 깊게 살펴 보시길 바랍니다.

 

질문 8 :  HST는 어떻게 산정하고, 어떻게 환급 받을 수 있나요

콘도가격을 산정할때 HST 최대 환급액 24,000뺀 금액으로 콘도계약서 가격으로 적습니다. 구매자가 직접 입주하여 거주하는 경우(principal residence)는 이미 HST를 공제한 금액으로 계약을 했기 때문에  HST는 해당 사항이 없으며, 투자 목적으로 산경우는 일단 HST 납부후 법적인 절차를 거쳐 환급 신청을 할 수 있습니다.(최고 $24,000 까지 환급 가능)

• • 투자 목적으로 산 경우 렌트계약서를 첨부하여 환급 신청 할 수 있습니다.
  • 환급 신청후 1달에서 3달 사이에 환급 받으실 수 있습니다.

 

질문 9 : 입주전 전매는 가능한가요  ?

대부분의 빌더는 전매를 허용하지만 빌더에 따라 전매를 허용하지 않는 경우도 많다. 또한 전매시 수수료를 부과하기도 합니다. 전매전에 항상 회계사와 상의 하시길 바랍니다.

• 전매 수수료는 일반적으로 $5,000 ~ $8,000 정도 하며, 전매시 빌더는 빌더 변호사 비용을 추가로 요구 하기도 합니다.
• 전매에 대한 차익에 대해서는 반드시 세금신고를 하셔야 합니다.
• 전매에 대해서는 HST가 부과됩니다. 이부분을 간과하시면 전매차익에 대해서 손해를 보실 수 있습니다.

세금 관련 문제는 반드시 전문 회계사와 상담하시길 바랍니다.

 

질문 10 : 계약시 계약당사자 본인이 꼭 참석해서 서명하여야 하나요 ?

대부분의 빌더는 계약당사자가 계약시 직접 서명하는 것을 원칙으로 합니다. 하지만 빌더에 따라서 위임장(POA)을 캐나다에 거주하는 변호사의 합법적인 공증하에 허락하기도 합니다.  한국 또는 타주에  거주하시는 경우 대부분의 콘도계약시 캐나다로 오셔서 서명하셔야 합니다.

• 위임장 관련하여서는 변호사와 상의 하시기 바랍니다.

 

질문 11 : 캐나다 영주권이나 시민권이 없는 경우도 콘도를 살 수 있나요 ?

사실 수 있습니다.  외국인은 별도로 구입가의 15%를 외국인 취득세를 내셔야 합니다. 하지만 다음의 경우 환급 받으실 수 있습니다. 계약당시는 외국인 신분이었지만 등기시 영주권을 취득하였다면 가산세를 안내셔도 됩니다.

• 콘도 등기후 4년이내 영주권 취득시
• 콘도 등기 시점을 기준으로 정상적인 취업비자로 1년이상 풀타임으로 일한경우
• 콘도 등기 시점을 기준으로  2년이상 풀타임 학생으로 공부한 경우

자세한 것은 전문 변호사와 상의 하시길 바랍니다.