토론토 다운타운의 고층 콘도를 살 때 많은 분들이 간과하는 부분이 관리비 입니다. 이번시간에는 콘도 관리비에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
콘도 관리비는 내역은 다음과 같습니다.
- 유틸리티 비용입니다. 전기,수도,냉난방 비용입니다. 콘도에 따라서 관리비에 모든 유틸리티 비용이 포함된 경우도 있으며, 그렇지 않으 경우도 있습니다. 예를 들어, 물과 전기는 관리비에 포함되지만 냉난방은 포함하지 않을 수 있습니다.
- Reserved fund는 미래에 발생할 유지 보수를 위해서 관리비의 일정한 부분을 적립해 놓는 펀드입니다. Reserved Fund가 부족한 곳은 향후 관리비가 급격히 상승할 수 있습니다. 예를 들어 콘도건물에 중요한 하자가 발견되어 큰수리가 요구될시 이돈은 입주자에게 전가될 것이기 때문 입니다. Reserved Fund의 건전성 여부를 콘도 매입 시 변호사를 통하여 잘 살펴보셔야 할 중요한 항목입니다.
- 공용 영역(Common area) 유지 보수에 드는 비용입니다. 콘도내 공용으로 사용하는 공간으로 현관,복도,주차장 등의 쓰레기 제거, 제설 및 유지 보수에 들어가는 비용입니다.
다음은 콘도 관리비에 대한 일반적인 사항을 정리해 보았습니다.
첫번째, 콘도의 상태 및 년식에 따라 콘도관리비는 다르게 산정됩니다.
- 토론토의 평균은 평방 피트 당 $ 0.50이지만, 오래된 건물에서는 평방 피트 당 $ 1.00 정도입니다. 500 SQ 콘도의 경우 SQ당 50 cents인 경우 콘도관리비는 월 250$이지만 SQ당 1$이라면 월500$이 됩니다.
두번째, 콘도관리비는 콘도유닛의 감정가격에 의해서 결정됩니다. 같은 크기/모델의 유닛이라도 40층에 있는 유닛과 10층에 있는 유닛의 콘도관리비는 다릅니다.
세번째, 보통 빌더는 분양시 구매자의 관심을 끌기 위해서 저렴한 콘도관리비를 책정합니다. 신규 콘도가 분양되어 입주되면 약 2년후 부터 관리책임이 콘도빌더에서 프로퍼티 관리회사로 옮겨가게 되면 관리비는 상승합니다. 이때부터는 실질적인 콘도관리비기 적용되기 때문입니다.
네번쩨, 콘도관리비가 무조건 저렴하다고 좋은 것은 아닙니다. 관리비가 저렴하다면 그만큼 제공되어지는 혜택이 줄어 들 수 밖에 없습니다.
다섯번째, 콘도 부대시설, 수영장,피트니스,체육시설 등이 많은 경우 콘도 관리비는 높게 책정됩니다. 콘도를 선택할때 부대시설를 이용하지 않는다면 부대시설이 없는 콘도를 선택하는 것이 현명합니다.
콘도 관리와 관련해서 빼놓을 수 없는 중요한 것이 Special Assessment입니다. 이것은 콘도관리비에 추가로 입주자에게 부과됩니다.Special Assessment는 입주자 동의 없이 부과할 수 있습니다. 다음과 같은 경우에 부과되어 집니다.
- 예상치 못한 비용의 지출
- 지출된 비용이 예산을 초과한 경우
- 콘도가 소송으로 인하여 비용을 지불하여할 경우입니다.
투자 측면에서 보면 높은 콘도 관리비는 콘도의 가치를 떨어뜨려 콘도 가격에 영향을 줍니다. 콘도를 분양받은 후 5년 이내에 이사 감으로써 최대의 투자 효과를 보실 수 있습니다. 재산세,관리비,모기지 내고 나면 지어진지 오래된 콘도는 투자자에게 좋은 투자대상은 아닙니다.