많은 한국분들이 부동산 투자 목적으로 토론토 콘도나 타운하우스를 매입한 후 세입자에게 렌트를 줍니다. 하지만 대부분의 투자자들은 프로퍼티 관리에 대한 기본 지식이 없이 세입자와 갈등을 겪는 경우를 많이 보았습니다. 한 두채의 콘도를 관리하면서 프로퍼티 관리 회사에 맡긴다는 것은 비용면에서 큰 부담일 것 입니다. 이번시간에는 어떻게 하면 투자 목적으로 산 부동산을 효과적으로 관리할 수 있는지 설명해보도록 하겠습니다.
가장 중요한 요소가 테넌트에 대한 불만처리입니다. 한국분들은 캐나다의 실정을 이해하지 못하고 한국식으로 세입자를 상대하다 보면 문제를 더욱 악화시키는 경우가 많습니다. 캐나다는 대부분의 세입자 관련 법들이 세입자가 유리하게 정해져 있습니다.
가장 많은 테넌트와의 분쟁은 유지보수에 관련된 것 입니다. 전기, 가스, 누수 관련사항은 세입자의 안전과 관련되어 있으므로 가능한 신속히 고쳐주어야 합니다. 가전제품이나 마루, 조명 등은 당장 고치지 않아도 될 것은 언제까지 고쳐주겠다고 사전에 세입자와 연락하는 것이 좋습니다. 가능한 한 이멜이나 서면으로 기록을 남기시는 것이 좋습니다.
시큐리티 디파짓, 키(Key)디파짓등 디파짓에 관련된 불만 입니다. 만약 세입자의 거주기간 동안 프로퍼티에 손상이 있었다면 서면으로 통지하고 디파짓에서 공제하여야 합니다. 디파짓은 세입자에게 이사 나간 후 언제까지 돌려주겠다고 하거나 이사후 바로 돌려준는 것이 좋습니다. 하지만 디파짓 공제시 자연적으로 오랜 사용에 의한 손상인지 아니면 세입자의 부주의 때문인지에 대해서 명확한 가이드라인은 없습니다.
소음 관련 불만입니다. 세입자는 위층이나 옆집에 의한 소음이 발생시 보통 집주인에게 문제를 제기합니다. 콘도의 경우는 관리사무실에 통보하여 소음문제를 해결할 수 있지만, 단독주택의 경우는 이웃과 일단 대화후 해결이 안될 시 경찰에 신고하셔야 합니다. 차선책으로 방음재 처리를 할 수 있습니다.
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- 세입장의 소음으로 인한 불만이 접수 되었을 경우, 서면으로 세입자에게 통보하여야 합니다. 계속해서 소음을 내는 경우는 렌트계약해지 사유가 됩니다.
- 계약시 애완동물로 인한 냄새 및 소음을 고려 하셔야 합니다.
- 렌트 하기전 전주인에게 세입자가 소음문제가 있었는지 물어보면 좋습니다.
프로퍼티 손상 관련 불만입니다. 입주시 프로퍼티 인스펙션 리포트를 상세히 작성하여 세입자의 서명을 받고 입주시점의 상태를 사진으로 남겨 놓는 것이 필요합니다. 이사시에 입주시 프로퍼티 인스펙션 리포트와 비교한다면 세입자와의 분쟁을 줄일 수 있습니다.
테넌트가 렌트를 지체하는 경우 입니다. 세입자가 렌트를 제때에 안 낼때는 집주인 입장에서 보면 참 난감한 부분입니다.
- 입주전 인터뷰나 크레딧 조회, 전 집주인과 전화 인터뷰를 통해 사전에 문제를 예방하는 것이 최선입니다.
- 렌트가 지체 되거나 안낼시는 정해진 렌트 내는 날의 다음일에 지체없이 서면 통보하여야 합니다. 서면 통보 후 14일 후에 Tenant/Landlord Board에 접수하여 법적절차를 따르도록 하셔야 합니다.
내집이라도 무단 침입은 안됩니다. 함부로 세입자가 살고 있는 콘도유닛에 응급사항을 제외하곤 함부로 들어가시면 법적으로 주거침입에 해당하므로 세입자에게 24시간전에 통보하신후 세입자의 합의하에 들어 가실 수 있습니다.
반려동물에 관련된 분쟁입니다. 계약시 반려 동물이 없다고 하였으나 입주후 반려동물을 입양한 경우입니다. 집주인은 법적으로 세입자에게 책임을 물을 수는 없습니다.
참고로 모든 세입자에게 세입자 보험을 가입할 것을 요구하셔야 합니다. 차후에 세입자로 인해서 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다.
세입자와의 관계를 잘 유지하는 것이 Turn Over 비용 즉 공실율을 줄이는 가장 좋은 방법 입니다. 만약 세입자가 불만이 쌓이면 다른 곳으로 이사가게 되고 새로운 세입자가 들어올 동안은 콘도가 비고, 부동산비도 추가로 들어가게 됩니다. 결국 집주인에게 손해가 되는 것 입니다.
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- 가장 좋은 세입자 관리는 원활하고 신속한 의사소통이 최선입니다.
- 주기적으로 랜탈프로퍼티를 인스펙션하는 것도 세입자와 분쟁을 피할 수 있는 좋은 방법입니다.