토론토 콘도에 사시면서 이사갈때가 되면 어떻게 콘도 리스팅 할 지 고민이 되는 경우가 많습니다. 리세일 콘도 매매는 콘도분양과 달리 여러가지 변수가 있습니다. 살고 있는 지역의 부동산 시세 및 매매동향을 알아야 하며, 여러가지 전문적인 법률지식이 필요합니다.
가장 쉬운 방법은 믿을 만한 부동산 에이전트를 고용하는 것입니다.
경험 많은 부동산 에이전트는 시장에서 형성된 시세를 정확하게 산정하여 법적인 문제없이 콘도거래를 무리없이 마무리를 잘 합니다.
일단 믿을 만한 부동산 에이전트를 선정하셨다고 하면 다음 절차는 리스팅 계약을 하는 것 입니다. 리스팅 계약은 내가 소유한 콘도나 주택을 팔 수 있는 권한을 일정기간 동안 부동산 에이전트가 속한 회사에 권한을 주는 것 입니다.
리스팅계약에 서명하게 되면 에이전트와 셀러는 다음과 같은 의무를 같습니다.
- 부동산 에이전트는 집주인의 이익을 대변하는 의무를 갖습니다. 집주인의 의견을 존중하고 , 집주인의 비밀을 보장하고, 항상 집주인의 이익을 우선하여야 합니다.
- 집주인은 부동산 에이전트에게 계약기간동안 자신의 집을 독점적으로 팔 수 있는 권한을 주어야 합니다. 이점이 한국과 다릅니다. 한국은 여러 부동산에 자신의 집을 내놓고 어떤 한 부동산에게 독점적 지위는 주지 않는게 일반적입니다.
- 예외적으로 고객은 2 명의 에이전트와 리스팅 계약을 할 수 있읍니다. 예를 들어 이혼한 경우나 별거중인 부부는 서로의 부동산 에이전트를 선정할 수 있습니다.
한국분 들이 종종 혼동하는 것 중의 하나가 리스팅 기간중에 집주인이 에이전트 없이 집을 팔더라도 부동산 수수료는 계약서에 적혀진 만큼 지급하여야 한다는 사실 입니다.
- 한예로 리스팅 계약을 한후 다음날 이웃이 자신의 집을 사겠다고 하여서 집주인은 부동산에게 알리지 않고 집을 팔았읍니다. 집매매 계약후 집주인은 에이전트에게 매매계약 사실을 알리지 않은 채, 리스팅 계약을 해지했습니다. 이 경우 비록 에이전트가 거래를 직접하진 않았지만 중개수수료를 지급해야 합니다.
그럼 리스팅 계약시 어떠한 사항을 고려해야 할까요 ? 일단 리스팅 계약서를 세밀히 읽어보는 것은 중요합니다.
- 리스팅 계약에서 가장 중요한 것은 가격의 산정입니다. 너무 비싸게 책정된 리스팅 가격은 시장에서 바이어로 부터 외면 받는 경우가 많습니다. 대분분의 경우 시간이 지난후 가격을 조정하여야 하여야 합니다.
- 계약기간은 6개월을 넘지 않아야 합니다. 너무 오랜 기간 동안 콘도가 안팔린다면 집주인에게는 큰 스트레스가 되기 때문입니다.
- 부동산 중개 수수료는 일반적으로 많게는 5%에서 적게는 3.5% 까지 다양하며, 법적으로 부동산 중개 수수료에 상한에 대한 규정은 없습니다. 부동산 거래에 있어서 가장 중요한 요소는 부동산 에이전트의 경험입니다.
- Hold over 기간이란 계약기간 동안 내 콘도를 본 사람이 계약 종료 후 내 콘도를 샀을 경우에 부동산 에이전트가 중개수수료를 청구할 수있는 기간입니다. 이 조항은 부동산 에이전트를 보호하기 위한 조항입니다.
- 비용문제가 중요합니다. 특히 스테이징의 경우 간단한 소품정도 하는 것은 별 문제가 되지 않지만 집안 전체를 스테이징 하는 경우에 상당한 비용이 들어 갑니다. 사전 인스펙션은 내 콘도를 팔려고 했을때 바이어에게 신뢰를 줄 수 있으며, 사전에 콘도의 문제점을 고칠 수 있는 장점이 있습니다. 중개인 수수료가 높은 경우는 대부분 인스펙션이나, 스테이징 서비스가 포함되는 경우 가 많으며, 별도의 스테이징 수수료를 집주인이 부담하는 경우도 있습니다.
- 쇼잉타임 입니다. 몇시간 전에 쇼잉 일정 통보할 것인지 상의 하셔야 합니다. 가능한 2시간 이내에 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 대부분의 젊은 사람들은 지나가다 충동적으로 사는 경우가 많기 때문입니다. 일반적으로 쇼잉시간은 아침 10부터 저녁 7시까지가 좋습니다.
- 마케팅 캠페인입니다. 오픈 하우스 일정 및 광고를 언제, 어떻게 할 건지 상의 하셔야 합니다. 오픈 하우스는 토요일/일요일 하며 시간은 오후 2시에서 4시 사이에 가장 많이 합니다.
집주인의 책임 중 가장 중요한 것은 항상 바이어와 부동산 에이전트에게 정직해야 한다는 것 입니다.
- 자신의 집의 문제점이나 상태에 대해 정확하게 부동산 에이전트에게 알려야 할 의무가 있습니다.