주택이나 콘도를 구입할때 가장 중요한 절차중 하나가 홈 인스펙션이다. 보통 신규 주택이나 콘도는 최장 7년 까지의 워런티가 제공되지만, 7년이 지난 집은 하자 발견시 구매자가 모든 책임을 지고 고쳐야 한다. 따라서 주택이나 콘도를 사기전에 충분한 인스펙션을 하는 것이 사후 발생할 수 있는 문제를 예방하는 지름길이다. 새집이라고 해서 모든 집이 7년간의 워런티가 제공되는 것은 아니다. 소규모의 빌더가 지은집은 워런티가 안되는 경우도 있으니 주의하여야 한다.
홈인스펙션이란 보통 바이어가 집을 구매하고 나서 집의 상태 및 안전과 관련된 여러가지 조항을 점검하는 절차이다. 인스펙션의 종류에는 사전 인스펙션이 있는데 집을 팔기전에 내집에 어떠한 문제가 있는지, 문제가 있다면 어떻게 고쳐야 될지를 찿아서 주택을 팔려고 시장에 내놓았을때 발생할 수 있는 문제를 사전에 점검하고 예방하는 것이다. 이러한 사전 인스펙션 리포트를 구매 예정자에게 제공한다면 집에 대한 신뢰를 높일 수 있다.
사후 인스펙션은 집을 살때 구매자가 계약서에 컨디션 조항중의 하나로 인스펙션을 넣고 보통 1주일 정도의 기간내에 하는 인스펙션을 말한다. 인스펙션후 집의 상태에 따라 구매자의 선택이 달라진다. 만약 간단한 외관상의 문제 또는 1000불 미만의 수리비용이 드는 경우는 시장의 상황에 따라 클레임을 안 하기도 한다. 하지만 구조적인 문제가 발견되었다면 아무리 집이 맘에 들더라도 계약을 해지하는게 나을 수 있다.
구매자가 명심하여야 할 것은 집을 판매하는 사람은 자기집에 대해서 불리한 사항은 이야기 안한다는 것이다. 즉 어떠한 문제가 발생했을때 이미 고쳐서 문제가 없어졌다면 판매자는 굳이 말할 의무는 없다. 물론 구조적인 문제를 숨기고 팔았다면 나중에 소송의 빌미가 될 수 있다.
홈 인스펙션시 점검사항은 다음과 같다.
- 전기 배선은 법규정 대로 시공 되었는지 여부
- 방과 방 사이에 방음처리는 잘되어 있는지
- 단열재 및 보온재는 잘 되어있는지
- 수도의 수압은 적절한지 온수는 잘 나오는지
- 적절한 배관재료를 사용했는지
- 지하실이 새거나 곰팡이는 없는지 여부
- 보일러나 에어컨이 정상적으로 작동되는지 여부
- 집에 있는 모든 가전제품이나 장비를 다 가동시켜 제대로 작동되는지
- 집안밖의 모든 전기 Consent 를 다 체크
- 집주인에게 혹시 최근에 시행된 수리나 증축된 부분이 있는지 물어보고, 또 Warranty 가 있는지, 있다면 구매자에게 이전이 가능한지 등을 물어본다.
- 지붕의 상태 및 년식이 적정한지 여부 및 애틱에 물이 샌 흔적 및 곰팡이 유무
이사 후 구입한 집에 문제가 생겼다면, 인과관계를 따져서 전주인에게 클레임하긴 현실적으로 어렵다. 특히 콘도 같은 경우 구조가 단순하다고 안하는 경우도 많지만 의외로 많은 문제가 발견되곤 한다. 보통 인스펙션 비용은 집의 크기나 형태에 따라 다르지만 주택의 경우 500불정도 비용이 든다. 인스펙션 비용을 절약하려다 더 큰 비용을 내는 경우를 종종 본다. 따라서 아무리 새집이라도 인스펙션 통하여 사후 발생할 수 있는 재산상의 불이익을 방지하는 것이 생활의 지혜라고 할 수 있다.